Ifølge tall fra eierskifteforskringsselskapet Protector tegner rundt sju av ti boligselgere som har muligheten til det, eierskifteforsikring. Årlig selges det mer enn 70 000 selveierboliger her i landet. Det betyr at over 20 000 personer hvert år risikerer å bli saksøkt for hundretusener av kroner fra misfornøyde kjøpere. Dersom vi legger tall fra eierskifteforsikringsselskapene til grunn, er det sannsynlig at mellom to og tre tusen av selgerne uten forsikring har fått, eller vil få, krav fra kjøperne. Mangelskrav kan rettes mot boligselgere i flere år etter en bolighandel.
- Vil du som selger sove godt om natten i de neste fem årene etter overdragelsen, er eierskifteforsikring å anbefale, sier advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund.
Selgers ansvarsforsikring
Eierskifteforsikringen er selgers forsikring mot erstatnings- eller mangelskrav fra kjøper etter bolighandelen. Dersom det står i kontrakten at boligen selges ”som den er”, noe som er en vanlig klausul, kan kjøper rette krav mot selger bare dersom det er holdt tilbake viktige opplysninger, eller det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen som selger kjente til og som ville hatt innvirkning på avtalen om de var kjent, eller hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen har grunn til å regne med. Formuleringen ”som den er” beskytter selger mot at kjøper i ettertid skal belemre ham eller henne med de minste feil og mangler. Samtidig: hvis et krav først kommer, dreier det seg ikke om småpenger.
- Kravene vi får varierer, men det er ikke uvanlig at de kommer opp i en halv million, sier Merete Christensen Bernau, direktør for skadeoppgjør i Protector eierskifteforsikring.
Omtrent halvparten av kravene selskapet mottar, kommer i løpet av det første året etter bolighandelen. Tretti prosent kommer året etter, og resten kan trekke ut i lang tid.
Takstfeil
Ifølge Bernau skyldes mange av tvistene etter en bolighandel feil eller slurv i taksten. Men selv om det er takstmannen som har gjort feil, er det deg som selger kjøper skal rette sitt krav mot. Så må du eventuelt rette krav mot den aktuelle takstmannen, men rettspraksis viser at slike krav ikke nødvendigvis vinner igjennom. Begrunnelsen er enkel: har du solgt en eiendom som viste seg å være i dårligere stand enn antatt, er det rimelig at du må tilbakebetale noe av kjøpesummen. Teoretisk sett har du ikke lidd noe tap, du har bare fått uberettiget vinning – og mistet den igjen. Det kan det være vanskelig å kreve erstatning for.
Har du eierskifteforsikring, dekker den eventuelle takstmannsfeil. Da blir det forsikringsselskapet som må prøve å få dekket inn sine utbetalingsutgifter ved å rette krav mot takstmannen.
Villaforsikringen ikke nok
I mange boligforsikringer ligger dekning av utgifter til juridisk hjelp opp til et visst beløp. Det er imidlertid en stor forskjell på denne rettshjelpsforsikringen og eierskifteforsikringen.
- Rettshjelpsforsikringene dekker gjerne utgiftene til advokat, men selve beløpet som kjøperen saksøker deg for, er det bare eierskifteforsikringer som dekker, sier Bernau i Protector.
Dårlig rykte?
En eierskifteforsikring koster gjerne et sted mellom tre og fem promille av boligens salgssum, og de fleste eiendomsmeglere anbefaler kundene sine å tegne forsikring. Fagansvarlig Tommy Løvli i Krogsveen Grefsen er blant dem. Når folk likevel velger bort forsikringen, kan det blant annet være fordi de anser risikoen for et mangelskrav som svært liten, mener han.
- Spesielt de som selger nyere boliger mener ofte at forsikringen er unødvendig. De føler seg trygge på at alt er i orden, sier Løvli.
Det kan imidlertid være i disse tilfellene selger virkelig kommer i trøbbel.
- Ved kjøp av en ny bolig skal det mye mindre til før kjøper kan påberope en mangel, fordi det ikke er forventbart med feil i en ny bolig. Hvis noe først viser seg å være galt, er det gjerne lettere for kjøper å vinne frem med et mangelskrav, sier Løvli.
Løvli påpeker at også negative medieoppslag rundt eierskifteforsikringsselskapene påvirker folk.
- Når mediene slår opp saker om ”den lille manns kamp mot eierskifteforsikringsselskapet” er det mange boligselgere som ikke får med seg om den lille mannen er kjøper eller selger. Da må vi inn og forklare at det oftest er for kjøperne at forsikringsselskapene kan være en stri motpart – men dermed desto bedre for selgerne, som slipper kampen, sier Løvli.
Hva dekkes?
Det er verdt å merke seg at eierskifteforsikringene ikke nødvendigvis dekker alle slags krav kjøper kan komme med i ettertid. Enkelte avtaler har unntak for såkalte ikke-fysiske mangler, som for eksempel vond lukt, sjenerende naboforhold og så videre. Det kan også være unntak for andre ting, som for eksempel arealsvikt, det vil si at arealet som er oppgitt, ikke stemmer. Forhold som oppdages før overtagelsen kan også være blant tingene forsikringen ikke dekker.
- Det er derfor ingen god ide å la kjøper komme inn for å granske eiendommen i tiden mellom budaksept og overtagelse, advarer advokat Anders Leisner.
Han minner også om at det er svært viktig å fylle ut egenerklæringsskjemaet med omhu, og opplyse om absolutt alt du vet om eiendommen– heller for mye enn for lite. Dersom det viser seg at du bevisst har gitt uriktige opplysninger der, vil eierskifteforsikringsselskapet kunne kreve regress av deg som selger.
Eierskifteforsikring:
- Er selgers ansvarsforsikring ved boligsalg.
- For leiligheter koster forsikringen rundt 3-4 promille av salgssummen, for eneboliger ligger promillesatsene noe høyere.
- Forsikringen varierer i pris etter boligtype, salgssum, og meglerhusets avtale med forsikringsselskapet.
- Kan ikke tegnes av privatpersoner. Dersom du selger boligen selv får du likevel tegnet eierskifteforsikring dersom advokat eller megler tar seg av oppgjøret.
