Tekst: Bjørn Runar Sodeland

 

Som selger av en bolig har du ifølge avhendingsloven opplysningsplikt, og må gi fra deg all informasjon du sitter på som kan få konsekvenser for kjøper. Det nytter ikke å gardere seg med at det står i prospektet at leiligheten eller huset er ”solgt som det er”, selv om du ved en slik klausul i utgangspunktet fraskriver deg alt mangelansvar. Holdes informasjon tilbake, kan kjøper likevel ha et rettmessig krav mot deg eller eierskifteforsikringsselskapet. Det spiller i utgangspunktet heller ingen rolle om tilbakeholdelsen var bevisst fra din side. Får ikke kjøper informasjon som kunne vært avgjørende i forbindelse med kjøpet, kan du i ettertid få et mangelkrav mot deg.

En mangel oppstår når det er avvik mellom det som er blitt avtalt og det som er blitt levert. Her er det ikke bare skriftlig informasjon som gjelder. Opplysninger du eller megler har gitt på visning kan også gi grunnlag for et mangelkrav. Dersom boligen ikke er slik kjøper kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, kan du også få et mangelkrav mot deg. Alvorlige konstruksjonsfeil eller skader på et nytt bygg skal i utgangspunktet ikke forekomme og kan i visse tilfeller regnes som en mangel, mens skader som skyldes slitasje og elde sjelden godkjennes. Er boligen 50 år gammel må kjøper forvente flere feil enn i en nyere bolig.

Hovedskillet mellom en eiendom som er solgt ”som den er” (as is) og en som ikke tar et slikt forbehold, er at boligen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med for at han skal ha et rettmessig krav. Ifølge gjeldende rettspraksis, må en mangel i slike tilfeller utgjøre tre til fire prosent av kjøpesummen.

For å forsikre deg mest mulig mot krav i etterkant, er det uansett svært viktig at du jobber tett med megler med utarbeidelse av salgsoppgaven, og sørger for at all informasjon som kan påvirke salget er tatt med.

- Gjør heller ting og mangler verre enn de er. Erfaring viser at kjøper tåler å høre om mangler før kjøpet. Etter at kontrakten er inngått er forventningene høye og tålegrensen lav. Kommer du med uriktige eller ufullstendige opplysninger, eller det viser seg i etterkant at boligen har vesentlige mangler, kan kjøper kreve å få korrigert salget med prisavslag, erstatning eller i verste fall å heve kjøpet. Du kan også risikere at kjøper holder deler av kjøpesummen tilbake, sier advokat Kjell Bentestuen i advokatfirmaet Kjær & Co.

En tilstandsrapport eller boligsalgsrapport fra takstmann kan være en ekstra sikkerhet, fordi det da vil være mindre sannsynlig at skulte feil og mangler dukker opp i ettertid.  Du må også være grundig når du fyller ut egenerklæringen for boligens tilstand. Dette er standard når du tegner en eierskifteforsikring.

Gi altså fra deg all informasjon du har om negative forhold ved boligen din. Å prøve å skjule noe vil du bare kunne tape på. Er kjøper informert om en mangel via salgsoppgaven, har han eller hun ingen muligheter for å komme med krav i etterkant. Har du derimot holdt tilbake informasjon, forsvinner også kravet om vesentlighet, og det som gir deg ekstra beskyttelse i ”solgt som den er”-klausulen.

 

FAKTA:

 

  • Som selger har du plikt til å gi fra deg alle opplysninger om eiendommen som kan være relevante for kjøper.
  •  Kjøper kan komme med mangelkrav dersom boligen ikke er levert slik det er avtalt i salgsdokumentene og i muntlig informasjon.
  • Selger du boligen som den er, må kjøper kunne bevise at en mangel er vesentlig for at han eller hun skal ha krav på erstatning.
  • Alt fastmontert utstyr skal følge med på kjøpet. Norges Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet en liste for dette som du finner bak i dette heftet.
  • Eiendommen skal være slik den fremsto på visning, og skal være rengjort og ryddet.

Les hele avhendingsloven på www.lovdata.no

Les mer om kjøp og salg av bolig på www.huseierne.no