Det viser to nye høyesterettsdommer.

– Dommene viser at det er vanskelig for kjøper å nå frem med krav om dagmulkt når avtalen ikke inneholder en konkret dato for overtagelse, sier advokat Elisabeth Aas Nilsen i Huseiernes Landsforbund.


Vage formuleringer

I prospektene ser de gjerne så forlokkende ut, de nye boligene som selges under oppføring. Formuleringene i annonser, salgspapirer og kontrakter gjør det fristende å slå til, og kan gi følelsen av at her har man helt konkrete innflyttingstider å forholde seg til. Men virkeligheten er ofte ikke slik. Høyesterett har i to saker nylig sagt sin mening: vage formuleringer om antatt ferdigstillelse av boligene er ikke bindende for utbygger i den grad at kjøper kan kreve dagmulkter dersom tidspunktet for overtagelse blir utsatt.


Over ett år forsinket

Den ene saken gjaldt et nytt boligkompleks i Oslo. I kontrakten som ble brukt ved salg, sto det at ”Selger tar sikte på ferdigstillelse av boligen 2. halvår 2007.” Først mellom januar og mai 2009 fant overleveringen av leilighetene sted. Kjøperne krevde dagmulkt etter bustadoppføringslovas paragraf 18. Den sier at forbrukeren, med visse unntak, har rett til å kreve dagmulkt når overtagelsen forsinkes i forhold til avtalt tidspunkt. Men Høyesterett mente formuleringen i kontrakten ikke var klar nok til at den kunne regnes som noe bindende ferdigsstillelesestidspunkt for selger. Det forelå derfor ikke forsinkelse fra entreprenørens side, mente retten da, og kjøperne vant ikke frem.

Advokat Elisabeth Aas Nilsen i Huseiernes Landsforbund mener det er lite kjøperne kunne ha gjort annerledes for å sikre seg.

– Som kjøper i slike større byggeprosjekter har du i praksis ikke annet valg enn å forholde deg til kontrakten du får forelagt; kjøper står i en svak forhandlingssituasjon. Du kan ikke komme med en egen kontrakt eller kreve andre formuleringer, for du har ingen makt å sette bak slike krav. Utbygger kan jo bare velge å selge til noen andre dersom du ikke godtar formuleringene i deres papirer, sier Aas Nilsen.

Hun påpeker at situasjonen er annerledes dersom man for eksempel har en egen tomt man skal bebygge. Da kan man sette vilkårene på en helt annen måte i samarbeid med entreprenøren.


Entreprenørens feil

Den andre saken høyesterett nylig behandlet om dette temaet, hadde mange likhetstrekk med saken ovenfor. Men her fikk kjøper igjennom kravet sitt om dagmulkt etter forsinket overtagelsestidspunkt.

– I denne saken, som gjaldt ombygging av en eldre, verneverdig eiendom, var det heller ikke avtalt at leiligheten skulle overtas til en fastsatt dato. Av papirene fremgikk det at forventet ferdigstillelse eller innflytting var beregnet fra 3. kvartal 2007. Sånn sett var de to sakene nokså like. Men i dette tilfellet var entreprenøren åpenbart å bebreide for forsinkelsen. Det gjorde at kjøper likevel fikk gjennom sitt krav om dagmulkt, sier Aas Nilsen.

Her var det siste ledd i bustadoppføringslovas paragraf 10 som gjorde seg gjeldende. Den sier at arbeidet skal ha rimelig fremdrift og skje uten unødig avbrudd. I dette tilfellet hadde entreprenøren startet utskiftning av vinduer uten å ha de nødvendige tillatelsene i orden. Saksbehandlingen hos plan- og bygningsmyndighetene tok dermed lengre tid enn antatt. Dette kunne man klandre utbygger for, som dermed måtte betale for seg.


Krever fleksibilitet

Det er imidlertid sjelden man har slikt hell i uhell som i dette tilfellet. For ofte er det nærmest umulig for en kjøper å finne ut av om oppføringen av boligene virkelig har hatt ”rimelig fremdrift”, siden slike store byggeprosesser ofte er så kompliserte at det er vanskelig for ham eller henne å nøste seg tilbake til hvor det egentlig gikk galt.

Den viktigste lærdommen man kan trekke av høyesterettsdommene er derfor at man ikke må regne vage utsagn om ferdigstillelse i kontrakten som bindende løfter, mener Aas Nilsen.

– Dette er rett og slett et av usikkerhetsmomentene ed det å kjøpe seg inn i et uferdig boligprosjekt, og det må tas med i vurderingen av om dette er noe man virkelig vil satse på, sier Aas Nilsen, som minner huskjøpere om at det ikke nødvendigvis er snakk om vond vilje fra utbyggeres side, men rett og slett at det fra oppstart er en rekke ukjente faktorer som faktisk gjør det veldig vanskelig for utbygger å love å være ferdig innen en viss tid.

– Et slikt kjøp krever altså fleksibilitet fra deg som kjøper, påpeker Aas Nilsen.

Det er vanlig at kjøper skal varsles en viss tid før overtagelsen, for eksempel seks uker. Aas Nilsen minner om at man i forkant av kjøpet bør sjekke hva kontrakten sier om dette. Er fristen svært kort, eller står det ikke noe, bør man ta opp dette med selger, så man ikke sier opp leieavtalen eller selger den gamle boligen før man har noe nytt å flytte til.