Tekst: Linda Ørstavik Öberg.

Ifølge forsikringsselskapet Help, som er ett av selskapene som tilbyr boligkjøperforsikring, klager så mye som hver fjerde boligkjøper på kjøpet etter overtagelse.

Det har vist seg at klagefrekvensen er like høy på eldre og nye boliger, tallene er tilsvarende for hele landet, og synes også å være uavhengig av boligtype. Problemer med bad og våtrom er den klart vanligste klageårsaken.

Tall fra Forbrukerrådet viser også at henvendelser ved kjøp og salg av bolig stadig øker, og at fukt, mugg, råte og lekkasjer er vanlige klageårsaker.

Det kan lønne seg å ta saken videre ved mangler, fordi forbruker ofte vinner sakene som behandles i Finansklagenemnda.

- Kjent problemområde

Johan Gåsbak, seniorrådgiver i Sintef Byggforsk, sier at når så mange salg gjennomføres i løpet av 2 – 3 dager med påfølgende klager, tyder det på at kjøperne bør legge mer vekt på de områdene som erfaringsmessig er problematiske. Baderom er et kjent problemområde.

– Jo nyere boligen er, jo mer dokumentasjon må man forvente. For riktig gamle bygninger foreligger ofte lite dokumentasjon, slik at man må stole på selgers opplysninger sammen med egne og fagfolks vurderinger av det man ser, sier han.

Hvis boligen har nytt eller nylig modernisert baderom bør det foreligge omfattende dokumentasjon på hvordan gulv og vegger er bygd, med hvilke materialer og med dokumentasjon av materialenes egenskaper, samt firmaopplysninger med erklæringer. 

– Er det relativt nytt bad med ufullstendig dokumentasjon, bør du få det undersøkt av en fagperson eller budsjettere med fornyelse. Hvis badet er gammelt og slitt er det ikke mye å vurdere, regn med kostandene for nytt bad, sier Gåsbak.

Husk tilstandsrapport

Det er likevel begrenset hva man kan se på visning. Selv eksperter ser ikke gjennom kledninger og inn i konstruksjonene, men man kan være mer oppmerksom på å få skriftlige svar når det gjelder viktige tekniske løsninger. 

– En boligkjøper uten byggfaglig kompetanse er helt avhengig av faglige vurderinger når han eller hun skal vurdere tilstanden til boligen. Dette kan være takstrapport, tilstandsrapport eller vurderinger av fagfolk engasjert av kjøper. Men vær obs, det viser seg nemlig at rapportene kan være mangelfulle og av svært varierende kvalitet. Takstmenn vurderer samme type skader ulikt, og takstrapportene fokuserer ofte på innvendige overflater som kjøperen uansett er i stand til å vurdere selv.

Sintef Byggforsk anbefaler boligkjøpere å kreve tilstandsrapport, fordi en verditakst sier for lite om boligens tekniske tilstand.

– Boligselgere har plikt til å informere om feil og mangler, men som kjøper har du også en egen undersøkelsesplikt. Ikke alle har mulighet til å ta med fagfolk på visning, men vær klar over at det kan medføre risiko for senere problemer hvis man unnlater å gjøre egne undersøkelser, sier Gåsbak.

Stabile tall

Advokat Silje N. Andresen, fagansvarlig for boligkjøperforsikring i Help, forteller at tallene er stabile over tid, om ikke litt økende. Hun mener at det er sammensatte årsaker til at bad og våtrom er den vanligste reklamasjonsgrunnen.

– Bad er sårbare konstruksjoner som er teknisk krevende å bygge og derfor kostbare. For å spare kostnader tyr mange til egeninnsats ved oppussing og rehabilitering av bad. Tvister mellom kjøper og selger gjelder ofte bad som er offer for nettopp egeninnsats og utførelse av ufaglærte, sier hun. 

Hun minner om at det ikke alltid er slik at du automatisk vinner frem hvis du har kjøpt noe som er i dårligere stand enn forventet, fordi det ikke er en automatikk i at feil er mangler i juridisk forstand etter den konkrete avtalen. 

– Siden boligselgere lenge har kunnet forsikre seg via eierskifteforsikring og de fleste benytter seg av dette ved salg, så er det viktig at boligkjøpere også har mulighet til å forsikre seg. Boligkjøperforsikringen er en motvekt til selgers eierskifteforsikring, sier Andresen.

Tunga rett i munnen

Help mottar daglig en rekke henvendelser om hvordan man klager på feil man har oppdaget etter boligkjøpet. 

– Vår erfaring er at boligkjøper raskt får behov for eksperthjelp når skader avdekkes. Det viktigste er at man handler raskt, ikke vent å se an skadeutviklingen før du foretar deg noe. Da kan det være for sent, sier Andresen.

For å få prisavslag, erstatning eller heving fra selger er det ikke nok at man har et materielt berettiget krav, man må også gå frem på riktig måte og innen bestemte frister.

LES PAPIRENE NØYE: Hvis selger har tegnet eierskifteforsikring, plikter han å opplyse om arbeider på badet.

Avhendingsloven regulerer både kjøper og selgers rettigheter i forbindelse med salg av fast eiendom, og dersom man ikke følger riktig fremgangsmåte kan konsekvensen bli at man mister kravet sitt. Loven regulerer også reklamasjonsfrister.

– Hovedregelen er at reklamasjonen må fremsettes ”innen rimelig tid” etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Høyesterett har uttalt at rimelig tid i denne sammenheng normalt er mellom 2 og 3 måneder, men både kortere og lengre frist kan tenkes. I praksis dreier diskusjonene seg imidlertid om når man burde ha oppdaget mangelen, altså når fristen tar til å løpe, sier Andresen.

– Det er viktig å være klar over at fristen kan løpe selv om man ennå ikke har full oversikt over årsak, omfang, kostnader og så videre, så ikke avvent fagkyndig rapport for lenge. I stedet for å avvente bør man reklamere og gi den informasjon man har foreløpig, påpeker hun.

Forutsatt at man har reklamert innen rimelig tid, kan reklamasjoner fremmes i inntil fem år fra overtakelse. Det anbefales at man reklamerer skriftlig for å sikre seg bevis for at og når man har reklamert.

Avhendingsloven sier at selger kan møte et krav fra kjøper med et tilbud om utbedring av mangelen.  Dersom kjøper har utbedret uten at selger har fått mulighet til å rette, kan kravet være forspilt.

– Dersom man ikke kommer til enighet om reklamasjon og vil bringe saken til retten, må man overholde foreldelseslovens regler som sier at krav foreldes etter tre år. Foreldelsesreglene gjelder altså parallelt med reklamasjonsreglene, sier hun.

Doblet på to år 

Forbrukerrådet mottar også tusenvis av henvendelser om boligkjøp, og problemene er ofte knyttet til feil på boligen. De vanligste henvendelsene gjelder fukt, mugg, råte, lekkasjer, skjevheter, dårlig utført håndverkerarbeid og uenigheter mellom kjøper og selger.

– Hvis man opplever mangler og feil bør man reklamere skriftlig til selger og gi beskjed til eierskifteforsikringen. I utgangspunktet er det slik at hvis man kjøper en bolig «som den er», så overtar man risikoen for skjulte feil og mangler langt på vei. Hva som er vesentlige mangler er ofte en vanskelig vurdering, sier Thomas Bartholdsen, fagdirektør for bolig.

25 prosent av norske hus har dårlig inneklima og skader som fukt, muggsopp og radon, og ved mangler bør du si ifra i rimelig tid.

– Dette er også en vanskelig vurdering uten en klar fasit. Høyesterett har blant annet tidligere sagt at tre måneder ikke var innen rimelig tid, så gi beskjed med en gang du finner mangler, sier han.

Forbrukerrådets egne tall viser at rundt en femtedel av alle henvendelsene årlig gjelder bolig. I 2012 kom det totalt inn 19 574 henvendelser på bolig, og 6 122 av disse var knyttet til kjøp og salg.

Tallet har nesten doblet seg fra 2010 hvor antall klager på kjøp og salg av bolig lå på 3 521, mens antall klager i 2011 endte på 5 901. Antall henvendelser på dette området øker altså årlig.

Klager får medhold

Selv om mange opplever eierskiftesakene som lange og trenerende fordi eierskifteselskapene sjelden gir seg uten kamp, viser statistikken at domstolene ofte lytter til de misfornøyde boligkjøperne i slike saker.

Mange av rettssakene ender nemlig opp med at klageren får medhold.

Tall fra Finanklagenemnda viser at det i 2012 ble behandlet totalt 113 saker i forbindelse med eierskifte.

40,7 prosent, altså 46 av sakene endte i favør finansforetakene, mens 57,5 prosent, 65 av sakene, gikk i favør forbruker. 2 saker, altså 1,8 prosent av sakene ble avvist.



Denne artikkelen ble første gang publisert 18.11.2013.