Tomtefesteloven tolket av Høyesterett i plenum

21. september 2007 avsa Høyesterett dom i tre saker om tomtefesteforhold, der innholdet i flere av lovens bestemmelser blir presisert og delvis endret.

Høyesterett sa:

-           For det første at rett til forlengelse av avtale om feste av tomt til bolighus ”på same vilkår som før” ikke er i strid med Grunnloven § 97 (sak 2007/237).

-           For det andre at rett til forlengelse av avtale om feste av tomt til fritidshus ”på same vilkår som før” heller ikke er i strid med Grunnloven § 97 (sak 2007/410).

-           For det tredje at rett til innløsning til 40 % av råtomtverdien etter forholdene vil kunne være i strid med Grunnloven §105 (sak 2007/350).

Det blir etter dette meget interessant å se hva Justisdepartementet nå vil komme opp med av forslag for endring av tomtefesteloven.  Det er lang tradisjon for at Stortinget vil vedta et slikt forslag uten endringer, så det blir samsvar mellom lov og Grunnlov.  I mellomtiden må festere og bortfestere forholde seg til den endrede rettstilstanden, noe som særlig vil komme til uttrykk i innløsningssaker og de regler som gjelder for verdsettelsen.  For å forstå dette må vi gå litt tilbake:

Hovedregelen i forslaget til tomtefestelovens § 37 var at innløsning skal skje til 30 x opp­regu­lert (vanligvis konsumprisregulert), årlig festeavgift, om ikke lavere pris er avtalt.  Men ved stortingsbehandlingen kom det i tillegg inn en bestemmelse om at hver av partene (med noen unntak) kan kreve prisen satt til 40 % av den festede eiendommens råtomtverdi.  Og ettersom 40 % av råtomt­prisen meget sjelden tilsvarer akkurat 30 x oppregulert festeavgift, vil en av partene som regel tjene på å bruke 40%-regelen.  Lovens ”hovedregel” om innløsning til 30 x festeavgiften er dermed blitt unntaket.

Det følger av Grunnlovens § 105 at den som må avstå sin eiendom skal ha ”fuld Erstatning”, og Høyesterett mente at denne bestemmelsen måtte komme til anvendelse i innløsningssaker etter tomtefesteloven.  Etter Høyesteretts avgjørelser i sakene om forlengelse er alle festeav­taler nå i realiteten evigvarende, så lenge fester passer på å kreve forlengelse og ikke sier opp selv.  Bort­fester vil altså aldri få tomten i sin besittelse igjen.  Med dette som bakgrunn sa Høyesterett i innløsningssaken at ”fuld Erstatning” ikke kan bli mer enn en erstatning for tap i fremtidig avkastning på tomten, altså en kapi­tali­­sering av festeavgiften.  Høyesterett mener at 5 % kapitaliseringsrente ”normalt” er passe.  Det betyr at en innløsningssum på 20 x oppregu­lert festeavgift vanskelig kan sies å være i strid med Grunnloven ved innløsning etter tomtefesteloven.

I saken som var oppe til doms, ville 40 % av råtomtprisen utgjøre mye mindre enn 20 x feste­avgiften.  Det dreide seg altså om en relativt rimelig tomt, og en relativt høy festeavgift.  Men Høy­esterett sa at det ville være i strid med Grunnloven § 105 å strekke 40%-regelen så langt.  Festeren kan bruke 40%-regelen når han ser at det vil gi ham en rimeligere innløsningssum enn 30 x festeavgiften, men regelens anvendelsesområde (for festere) blir etter dommen å finne i området fra 30 til 20 x festeavgiften.  Ikke lavere. 

Men hva nå om vi tenker oss en relativt dyr tomt, og en relativt lav festeavgift, noe som er nokså praktisk?  Da er det bortfester som gjerne vil bruke 40 %-regelen.  For et slikt tilfelle sa Høyesterett at det i forhold til Grunnloven ikke er noe i veien for å benytte 40 %-regelen der den gir en høyere innløsningssum enn lovens utgangs­punkt på 30 x festeavgiften.  Stortinget må stå fritt til å fastsette en slik regel. 

Resultatet av dette er da at bortfester fremdeles kan bruke 40 %-regelen der han ser seg tjent med det.  Det vil i praksis si i de tilfellene der tomten er av høy verdi.  Fester kan også bruke regelen der han ser seg tjent med det (om tomten har lav verdi), men med den reservasjon at han ikke kan få prisen ned under 20 x oppregulert festeavgift.  Avgjørelsen hører under skjønn, om partene ikke blir enige om vederlaget.

Og så er det opp til enhver å tenke seg til hva Justisdepartementet vil gjøre for å få et helhetlig regelverk på dette viktige rettsområdet.  Ett alternativ er å la ordlyden være uendret, og la det være opp til den enkelte å tolke i lys av dommene.  Eller det kan være aktuelt å lovfeste akkurat det Høyesterett har sagt.  Vi ser også for oss at det vil kunne være mulig å gjøre 20 x oppregulert festeavgift til et minste vederlag og la 40%-regelen være noe kun bortfester kan benytte seg av.  Det finnes flere veier å gå for å få til en god løsning, men etter vår mening bør det foretas nødvendige lovendringer slik at gjeldende rett i størst mulig grad kan leses rett ut av loven.  Det er et viktig forbrukerrettslig prinsipp, som bør følges. 

• Del på Facebook
• Del på Twitter
• Tips via e-post
• Skriv ut