Regulering av festeavgift

I tomtefestelovens § 15 finner vi bestemmelsen som i praksis er den viktigste for regulering av festeavgift når det gjelder feste av tomt til bolig og fritidshus.

(Vi har også en bestemmelse i §11 om urimelig høy avgift, men etter de mange innskrenkninger Stortinget har vedtatt i bortfesters reguleringsadgang, har den liten betydning nå.)  Teksten i §15 finner du her.

Hovedregelen (i bestemmelsens første ledd, første og andre punktum) er at avgiften reguleres opp fra da avtalen ble inngått eller, hvis den har vært regulert etter inngåelsen, fra siste gang den ble regulert.  Reguleringen skal skje i samsvar med endringen i pengeverdien, dvs. konsumprisindeksen (KPI-regulering).  En nyttig kalkulator for denne finner du her.

Siden avtaler etter lovens §4 ikke kan gjøres gjeldende i strid med loven, går regelen om KPI-regulering i utgangspunktet foran det festeavtalen måtte si om regulering av avgiften.   Hovedregelen gjelder likevel ikke uten unntak.  For det første sier § 15 første ledd tredje punktum at hvis partene utvilsomt har avtalt at festeavgiften skal stå uendret, eller de har avtalt en lavere regulering enn det som følger av endringen i pengeverdien, gjelder denne avtalen.  Dette betyr blant annet at hvis avtalen uten tvil må forstås slik at det ikke er ment å skje noen regulering av festeavgiften overhodet, kan avgiften ikke endres i det hele tatt.

For det andre gjelder det flere unntak etter § 15 andre ledd.  Det er viktig å merke seg at unntakene i andre ledd bare gjelder hvis festeavtalen er inngått før 1. januar 2002.  Og for disse tilfellene gjelder unntakene i andre ledd bare ved den første reguleringen i hvert enkelt festeforhold som skjer etter 1. januar 2002. Deretter følges hovedregelen om KPI-regulering. 

I § 15 andre ledd nr. 1 står en regel som gjelder første gangs regulering etter 1. januar 2002, og der avgiften har vært regulert før.  I medhold av denne bestemmelsen kan bortfester likevel ta utgangspunkt i den opprinnelige avgiften når han foretar den første KPI-reguleringen, i stedet for å bruke den sist regulerte avgiften.  Hvorfor trengs en slik bestemmelse?  Jo, fordi den i noen tilfeller vil gi en høyere festeavgift enn om regelen ikke blir brukt.  Det var nemlig ikke alle reguleringer etter de gamle prisforskriftene som ga full kompensasjon for fallet i pengeverdi, så nå kan man rette opp disse (små) skjevhetene. 

Den trolig mest praktiske av unntaksreglene står i § 15 andre ledd nr. 2.  Bestemmelsen gir ved første gangs regulering etter 1. januar 2002 bortfesteren adgang til å kreve avgiften regulert i samsvar med det som ”tvillaust” er avtalt.  Dette kravet er omtalt i en egen artikkel.  Dette betyr at bortfesteren ved denne ene festeavgiftsreguleringen kan påberope reguleringsklausuler i festeavtalen som gir adgang til å regulere til høyere beløp enn hovedregelen om KPI-regulering ville ført til.  

Hvis avtalen er inngått 26. mai 1983 eller før, gjelder viktige begrensninger for hvor høyt festeavgiften kan reguleres.  Avtaler inngått før nevnte dato (men ikke nyere avtaler) har vært prisregulert i flere tiår inntil den nye tomtefesteloven trådte i kraft.  Stortinget har ikke sett det som ønskelig at festeavgiftene for slike eldre festeavtaler skulle gå høyere opp enn de begrensinger som nå følger av § 15 andre ledd nr. 2:  Dersom festeavtalen utvilsomt gir rett til å regulere til en høyere årlig festeavgift enn det som vil følge av hovedregelen om regulering ut fra endringene i pengeverdien, kan avgiften uansett ikke settes høyere enn et lovfestet maksimumsbeløp per dekar tomt.  Maksimumsbeløpet var i 2002 kr. 9000, men det KPI-justeres automatisk ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002.  Maksimumsbeløpet gjelder også der tomten er mindre enn ett dekar.

Men hva nå om avtalen allerede ved inngåelsen lå så vidt høyt som maksbeløpet, eller endog høyere?  Som de jo gjorde i en del avtaler om bortfeste av bytomter til blokkbebyggelse?  Da kan bortfester (hvis avtalen gir rom for det) regulere festeavgiften "til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje", jf. § 15 andre ledd nr. 2 andre punktum.

Det er viktig å merke seg at § 15 andre ledd nr. 2 ikke gir bortfesteren rett til å kreve maksimumsbeløpet i festeavgift.  Det kan han bare hvis reguleringsbestemmelsen i festeavtalen ville gitt minst dette maksimumsbeløpet som ny festeavgift.  Bestemmelsen er tvert i mot ment å gi festeren et grunnlag for å få begrenset den avgiften som ellers ville fulgt av avtalens reguleringsbestemmelse.  Paragraf 15 andre ledd nr. 2 har først og fremst betydning for avtaler med såkalte tomteverdiklausuler, altså der man har avtalt regulering i henhold til endringen i tomteverdien.  Slike klausuler kunne ellers gitt festeavgifter på mange titusen, kanskje hundre tusen, kroner i de mest populære områdene.

Bestemmelsene i § 15 andre ledd nr. 3 og 4 har bare interesse der det skal skje eller har skjedd regulering etter tomteverdiklausuler, jf. § 15 andre ledd nr. 2.  Når verdien av tomten uten hus er en del av regnegrunnlaget for ny festeavgift, skal verdien ikke bli satt høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som er på tomten, jf. nr. 3.  Det tas altså ikke hensyn til om fester kan påregne å få tillatelse til å sette opp flere hus. 

De reglene som er gjennomgått foran, gjelder som sagt ved feste av tomt til bolighus og fritidshus. Hvis festetomten er festet bort til andre formål, er det reglene i § 15 tredje ledd som gjelder.

I tillegg til det vi har sett på til nå, finnes det en forskrift av 8. juni 2001 nr. 570, som i noen år til kan få en viss betydning.  §2 i forskriften gjelder for de avtaler der oppregulert avgift per 31. desember 2001 var høyere enn det den prisforskriften (som gjaldt da) ga bortfesteren adgang til å kreve.

Prisforskriften ble opphevet med virkning fra og med 1. januar 2002.  Poenget med § 2 er at frem til det tidspunktet bortfesteren etter festeavtalen og tomtefesteloven § 15 kan kreve avgiften oppregulert på ny, kan bortfesteren ikke kreve en høyere avgift enn den prisforskriften ga adgang til.  Avgiften som lovlig kunne innkreves per 31. desember 2001 blir med andre ord frosset frem til avgiften kan reguleres på ny.  Bortfesteren kan likevel hvert år (frem til reguleringstidspunktet) KPI-regulere beløpet.  Bestemmelsen i §2 lyder:

"§ 2 (Innkrevjing av festeavgift på grunnlag av eldre festeavtaler)
For tida fram til festeavgifta i det einskilde festehøvet første gong er blitt regulert etter lov av 2. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste § 15, kan det ikkje krevjast inn ei høgare festeavgift enn den som lovleg kunne krevjast inn då lova blei sett i kraft.  Dersom beløpet som kan krevjast inn etter første punktum, er lågare enn den festeavgifta som er fastsett i festehøvet, kan bortfestaren kvart år justere beløpet opp i samsvar med endringa i konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå."

Til sist noe om reguleringstidspunktet:  Tidspunktet for avgiftsreguleringen må som utgangspunkt følge avtalens bestemmelser, men det kan aldri reguleres oftere enn en gang per år.  Er det ikke avtalt noe om tidspunktet, kan avgiftsregulering bare skje hvert tiende år, noe som følger av tomtefesteloven § 15 femte ledd.

• Del på Facebook
• Del på Twitter
• Tips via e-post
• Skriv ut