Regulering av festeavgift - kravet til tvilløs avtale

Hovedregelen etter tomtefesteloven er at festeavgiften skal reguleres i samsvar med endring i pengeverdien.

For avtaler som er inngått før 1. januar 2002, har bortfester adgang til å regulere i samsvar med det som "tvillaust er avtalt". Men dette kan bare skje én gang, og det vil være den første gangen avgiften reguleres etter 1. januar 2002. (Deretter blir det konsumprisregulering.) Spørsmålet blir da om det foreligger en tilstrekkelig klar avtale. Vi har sett mange ulike eksempler på reguleringsbestemmelser; hvordan har domstolene tolket disse?

Tomtefesteloven sier ikke noe nærmere om hva som skal til for at kravet til tvilløs avtale er oppfylt. Heller ikke i lovens forarbeider er det spesifisert hvor mye som skal til for at bortfester kan påberope seg festekontraktens bestemmelser som grunnlag for regulering av festeavgiften. Da er det kanskje ikke så rart at flere saker om dette har havnet i rettssystemet.

Når det gjelder innholdet i begrepet ”tvillaust”, er kravene oppsummert slik i dom avsagt av Høyesterett 3. desember 2007 i sak 2007-02021-A, avsnitt 43 og 44:

”Spørsmålet om hva loven mener med uttrykket ”tvillaust” avtalt, har to ganger vært til behandling i Høyesterett. I Rt. 2005 side 1202 slo Høyesterett fast at kravet om ”tvillaus” avtale ikke bare gjaldt om noe annet er avtalt enn regulering i samsvar med endring i konsumprisindeksen, men også hva som er avtalt. Dommen kan imidlertid ikke forstås slik at det kreves at resultatet av den angitte metode for regulering skal kunne leses direkte ut fra avtalen. Det må være tilstrekkelig at avtalen angir de momenter reguleringen skal skje på grunnlag av, slik at resultatet framkommer etter en vurdering på basis av de angitte momenter.

I Rt. 2006 side 1547 er det nærmere redegjort for hvilke krav til bevis som må stilles for at en avtale ”tvillaust” kan sies å inneholde en annen reguleringsform enn endring i konsumprisindeksen. Det heter her at de beviskrav som loven stiller til en avvikende avtale, er strenge, og det må ikke finnes ”rimelig tvil om at partene har valgt en annen løsning, eller om hva denne går ut på”. Dommen angir også hvilke bevis som kan anvendes for klargjøring av avtalens innhold, idet disse må ha ”en noenlunde klar forankring i avtalerettslige disposisjoner fra partene.”

Før dette tidspunkt hadde vi fått en rekke dommer fra lavere instanser:

I en dom inntatt i Rettens Gang 2004 s. 969, kom retten til at en klausul om at "prisjustering etter tomteverdi, eventuelt fastsatt ved voldgift om reglene tillater det", var å anse som en klar avtale om en annen regulering enn etter konsumprisindeks. Begrunnelsen for resultatet var blant annet at om det ved avtaleinngåelsen hadde vært klart at konsumprisindeksen skulle danne grunnlag for senere oppjusteringer av festeavgiften, hadde det formodningen for seg at det ville blitt inntatt i kontrakten. Konsumprisindeksen var kjent på den tiden. Når det ikke ble gjort, var det et vesentlig moment for forståelsen av kontrakten.

I en dom avsagt av Frostating lagmannsrett i juni 2004, lød reguleringsbestemmelsen slik: "Ved forlengelse av festetiden… kan eieren kreve full revisjon av festeavgiften opp til prisnivået ved hver forlengelse". Festekontrakten var en standardkontrakt utarbeidet av Norges Bondelag. Bondelaget hadde utarbeidet en kommentar til kontrakten hvor de ga uttrykk for at festeavgiftens størrelse måtte avpasses etter tomtens verdi. Dette ble vektlagt av retten, som kom til at festeavgiften skulle fastsettes på grunnlag av tomteverdien (råtomt) på det tidspunkt regulering fant sted. Videre la retten vekt på at kontraktene ble inngått mens den første tomtefesteloven (av 1975) gjaldt. Hovedregelen i den lovens § 14 var at festeavgiften skulle reguleres etter tomteverdi. Siden det ikke var på det rene at indeksregulering var avtalt, måtte lovens hovedregel om tomteverdi legges til grunn.

I en dom inntatt i RG 2004 s. 1152, gjaldt det en festekontrakt som ga bortfester rett til å regulere avgiften hvert 10. år. Kontrakten hadde ingen positiv bestemmelse om hvordan festeavgiften skulle reguleres. Derimot var det en generell henvisning til tomtefesteloven av 1975 for de forhold som ikke var regulert i kontrakten, der hovedregelen som nevnt var regulering av festeavgiften i samsvar med tomteverdien. På bakgrunn av denne henvisningen til 1975- loven, kom retten til at det forelå en tvilløs avtale om annen regulering enn etter endring av pengeverdien.

Agder lagmannsrett avsa en dom den 24. november 2004. I denne saken var festekontraktens ordlyd som følger: "Etter hvert 5. år kan hver av partene forlange leien regulert under hensyn til endringer i rentenivået eller i eiendommens verdi som ikke skyldes festeren. Hvis partene ikke blir enige om reguleringen treffes avgjørelsen ved voldgift." Retten mente at "rentenivå" og "tomteverdi" ikke var motstridende reguleringselementer men to faktorer i samme regnestykke. Festeavgiften skal etter en slik klausul settes til avkastning av tomteverdien etter et vanlig rentenivå. Lagmannsretten kom til at kravet til klarhet var oppfylt og klausulen måtte legges til grunn for regulering av festeavgiften. Dommen ble anket til Høyesterett, som kom til samme resultat som lagmannsretten.

En klausul som har vært benyttet i mange festeavtaler – med nyanseforskjeller i formuleringen - er denne: "Partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert x. år. Kommer enighet ikke i stand, fastsettes avgiften ved skjønn. "

Slike kontraktsklausuler har flere ganger vært oppe til behandling i Høyesterett. I dom inntatt i Rt. 2006 side 1547 kom retten til at klausulen ikke var tilstrekkelig klar. Regulering måtte derfor skje i samsvar med endring i konsumprisindeksen, slik lovens hovedregel tilsier. Siden kontrakten ikke sa noe om hvilken reguleringsmekanisme skjønnsretten skulle benytte, var det nødvendig med en tolking/utfylling av kontrakten på dette punkt. Retten uttalte at tomtefestelovens krav til en "tvillaus" avtale ikke kunne anses for å være oppfylt siden en slik utfyllingen av kontraktsklausulen ville være påkrevd.

I dom av 21. februar 2008 (sak HR-2008-00359-A) ble resultatet det samme, til tross for at det ikke fantes noen konsumprisindeks på det tidspunkt avtalene ble inngått. En henvisning til skjønn var det følgelig naturlig å forstå som skjønn over tomtepris, noe bortfester (Kirkedepartementet) også hadde gitt uttrykk for i brev og rundskriv. Men Høyesterett kom til at en slik forutsetning neppe var kjent for festerne, som også hadde en viss grunn til å forvente at avgiftene skulle være rimelige, og at de skulle ha ”det offentlige i ryggen”. Dermed var det ikke ”tvillaust” avtalt regulering etter tomtepris, og konsumprisregulering ble resultatet også her.

• Del på Facebook
• Del på Twitter
• Tips via e-post
• Skriv ut