Lillehammerdommen - innløsning av grunnbyrde
Fra 1903 til 1975 ble en rekke eiendommer på Lillehammer etablert ved såkalte grunnbrev.
Grunnbrevene ga en evigvarende rett til tomt mot betaling av et årlig vederlag. Vederlaget var fastsatt til pengeverdien av tre tønner bygg.
Denne verdien ble frem til 1992 fastsatt ved kapitaltakst. Fra og med 1992 ble vederlaget justert i samsvar med endringer i konsumprisindeksen.
Disse grunnbrevene har sin opprinnelse i bykontraktene for Lillehammer av 1826. Myndighetene ønsket den gang å opprette en by ved Mjøsa, og inngikk kontrakt med grunneiere om at disse måtte avstå tomter som ikke var i bruk, til den planlagte byen. Som betaling fikk grunneierne årlig grunnleie. Bykontraktene var bakgrunn for bestemmelser i lovene fra 1827 og 1842 om kjøpstaden Lillehammer om tvungen utvisning av tomtegrunn.
På slutten av 1900- tallet oppsto det tvister mellom grunneieren og innehaverne av grunnbrevene (heretter kalt huseierne). Enkelte grunneiere krevde oppregulering av grunnbyrdeavgiften utover konsumprisindeksregulering. Huseriene krevde avløsning av grunnavgiften – altså et krav om å betale en engangssum til grunneier for så å slippe den årlige ytelsen. Hjemmel for slik avløsning finnes i avhendingslova § 2-10.
For å få rett til avløsning, må eiendomsrett til tomten allerede være overført fra grunneier i forbindelse med inngåelse av grunnbrevene. Det er dette som skiller grunnbrev fra tomtefestekontrakter. I tomtefesteforhold har grunneier eiendomsrett til tomten også etter at festekontrakten er inngått. For at huseierne skulle få medhold i sitt krav på avløsning, måtte de altså godtgjøre at de allerede var eiere av tomten. Tvisten for domstolene var om grunnbrevene måtte anses som tomtefestekontrakter eller om huseierne allerede var eiere av tomten.
Både tingretten, lagmannsretten og Høyesterett kom til at eiendomsrett til tomten var overført huseierne allerede ved inngåelse av grunnbyrdekontraktene. Nedenfor nevner jeg noen av de momentene som Høyesterett la vekt på i sin vurdering av kontraktene.
Høyesterett påpekte at selv om en kontrakt er evigvarende og uoppsigelig for grunneier, gir ikke dette noen presumsjon for at det foreligger overgang av eiendomsretten. Likevel ble varigheten ansett som et sterkt moment i denne saken.
Kontraktenes historiske bakgrunn sto også sentralt. Bykontraktene gjaldt overdragelse mot evigvarende, årlig betaling. Lovtekstene som ble vedtatt etter inspirasjon fra bykontraktene, ble av Høyesterett tolket slik at de regulerte både kontrakter som ga grunneier rett til et årlig vederlag og de kontrakter som ga grunneier rett til et engangsbeløp. Retten mente at lovgiver anså begge kontraktsformer som tomtekjøp.
Et annet moment var at grunneierne forbeholdt seg panteretten i tomta for den årlige betalingen. I tomtefesteforhold får grunneier panterett i festekontrakten, jf. tomtefesteloven § 18. Det faktum at det ble gitt pant i tomten, talte etter Høyesteretts oppfatning for at tomten var overført til huseierens eie.
Tidligere praksis viste at huseierne ble ansett for å ha adgang til å dele opp tomtene sine, uten samtykke fra grunneier. Dette mente Høyesterett talte for at huseierne ble regnet for å eie tomten.
Samlet mente Høyesterett at disse forhold tilsa at tomten var overdratt til huseieren allerede ved inngåelse av grunnbyrdekontrakten. Huseierne kunne dermed kreve å avløse den årlige avgiften med et engangsbeløp.
Mange festere har etter denne dommen stilt spørsmål om hvorvidt de også bør anses som eier av tomten, med den konsekvens at bortfester ikke kan påberope seg bestemmelser i tomtefesteloven om regulering av festeavgift, innløsning og lignende. Selv om man har en festekontrakt som gir en evig rett til feste, skal det mer til for å anses som eier. Den historiske bakgrunn som ligger til grunn for huseiernes kontrakter på Lillehammer er nokså spesiell.
Publisert: 25. okt 2011 20.16,
Oppdatert: 25. okt 2011 20.18