Skatt ved utleie av bolig
I Norge har vi gunstige skatteregler for utleie av egen bolig.
Tilpasser man seg reglene, kan utleie av en enhet eller to være et godt tilskudd til familieøkonomien.
Det som skrives på denne siden er ment som generell informasjon. Skal man foreta seg noe som kan gi skattemessige konsekvenser, er vårt råd alltid å forhøre seg med en skatteekspert på forhånd. Mye god hjelp kan fås på ligningskontoret, som har alminnelig veiledningsplikt. Vi minner om at det nå er mulig å få en bindende forhåndsuttalelse fra ligningskontoret i skattesaker. HL har samarbeidsavtaler med advokater med skatt som arbeidsfelt noen steder i landet, og kan også svare på enkle skattespørsmål.
Nedenfor følger en oversikt over en del viktige begreper, og til slutt en redegjørelse for reglene for skattefri utleie av bolig.
Ligningsformer
Vi har to former for ligning ved utleie av bolig. Holder man seg innenfor reglene for skattefri utleie, slik at man blir fritatt for skatt, skal boligen fritaksliknes. Er boligene man leier ut av en slik størrelse og slikt antall at man må betale skatt av inntektene skal man direkteliknes.
Noen grunnleggende begreper
For å forklare reglene for skattefri utleie må vi klargjøre noen grunnleggende begreper:
Uselvstendig hybel
Hybel som ikke har egen inngang, og som deler WC med andre brukere av boligen.
Selvstendig hybel
Hybel med både egen låsbar inngang, ikke nødvendigvis fra utsiden, og eget WC, ikke nødvendigvis inne i hybelen.
Familieleilighet
Leilighet egnet som bolig for familie med to voksne og ett barn. Om det er en familieleilighet avgjøres etter en skjønnsmessig vurdering der blant annet følgende spiller inn:
- Størrelsen - normalt er det ikke en familieleilighet hvis den er under 40 kvm
- Om leiligheten har eget bad og toalett
- Om leiligheten har soverom
- Om leiligheten har eget kjøkken
Enebolig
Bolig med bare en familieleilighet. En enebolig kan i tillegg ha hybler, både selvstendige og uselvstendige.
Tomannsbolig
Bolig med to familieleiligheter uansett forholdet mellom størrelsen på leilighetene. I tillegg til to familieleiligheter kan boligen ha en uselvstendig hybel. Den kan ikke i tillegg til to familieleiligheter ha en selvstendig hybel eller rom for næringsdrift. Da er det en flermannsbolig. Boligen må ikke være seksjonert.
Flermannsbolig
Bolig med minst to familieleiligheter og en selvstendig hybel/næringslokale.
Utleieverdi
Den reelle verdien man kan oppnå for et leieobjekt ved utleie på det åpne markedet.
Dette kan leies ut skattefritt
Enebolig der utleier benytter mer enn halvparten av boligen beregnet etter utleieverdi som egen bolig. Man kan altså leie ut enkeltrom eller en eller flere hybler, både selvstendige og uselvstendige, så lenge leieverdien av det man bruker selv er høyere enn leieverdien av det man leier ut.
For skatteåret 2011 er det også skattefrihet for: Tomannsbolig der utleier benytter minst halvparten av den ene familieleiligheten, beregnet etter utleieverdi, som egen bolig. Det er uten betydning om det er forskjellig størrelse på familieleilighetene, og utleier selv bebor den minste. Man kan i tillegg leie ut inntil halvparten av leieverdien av den delen man selv bebor. Men OBS: Leier man ut en selvstendig hybel i tillegg til den utleide familieleiligheten, må man skatte av alle leieinntektene. Grunn: Da er det ikke lenger noen tomannsbolig, men en flermannsbolig.
MERK: Disse reglene er endret fra og med skatteåret 2012, på den måten at det ikke lenger er særregler for tomannsboliger. Skal man ha skattefrihet for utleie av tomannsbolig i 2012 og deretter, må man altså tilfredsstille kravene etter hovedregelen: Benytte mer enn halvparten av tomannsboligen selv, regnet etter leieverdi.
Flere bygninger på samme tomt
Har man flere bygninger på samme tomt, skal disse i utgangspunktet ligningsmessig vurderes hver for seg. Flere bygninger kan vurderes under ett når det dreier seg tilleggsbygninger med en tjenende funksjon til hovedhuset, som hovedbygningen ikke selv kan tilby i tilstrekkelig omfang.
Har tilleggsbygningen flere funksjoner, blir det avgjørende om den tjenende funksjonen i seg selv har et ikke ubetydelig omfang, og om den tjenende funksjonen har et så stort omfang i forhold til den ikke-tjenende funksjonen, at tilleggsbygningen totalt sett har karakter av å være en tjenende bygning til hovedbygningen. Et eksempel kan være en dobbelgarasje med hybelleilighet over, som normalt vil kunne anses under ett med hovedbygningen, selv om utleieverdien av hybelen er større enn utleieverdien av garasjeplassene.
Skattefri utleie inntil kr 20. 000
Reglene for skattefri utleie deler av året ble endret fra 1.1. 2008. Den såkalte "halvårsregelen" er fjernet, og man har i stedet innført en regel om at utleieinntekt fra egen bolig ikke er skattepliktig når hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret.
Ikke plikt til å oppgi skattefrie leieinntekter
Dersom man holder seg innenfor reglene for skattefri utleie, plikter man ikke å opplyse om inntektene på selvangivelsen.
Advokat i Huseiernes Landsforbund Einar Frigland
Publisert: 25. okt 2011 00.25,
Oppdatert: 11. apr 2012 13.52