Skatt ved salg av bolig

Denne artikkelen gir en oversikt over hovedreglene for skattefritak ved salg av boligeiendom.

Gevinst ved realisasjon av bolig er som hovedregel skattepliktig

Hovedregelen er at gevinst oppnådd ved salg av boligeiendom, er skattepliktig. Unntakene er imidlertid så mange at hovedregelen nærmest er unntaket.

En realisasjon forutsetter normalt at eierrådigheten overføres, og overføringen utløser rett til vederlag eller erstatning som ikke bare er symbolsk. Gjeldsovertakelse regnes som vederlag. Som realisasjon regnes ikke:

• Gave
• Forskudd på arv
• Arveovergang etter dødsfall
• Overdragelse mellom ektefeller
• Skifte mellom ektefeller ved separasjon eller skilsmisse.

Realisasjon anses skjedd når det er inngått avtale om overdragelse. Aksept av bud vil normalt innebære at bindende avtale er inngått.

Når en eventuell gevinst er skattepliktig, vil også et eventuelt tap være fradragsberettiget.

Unntak fra skatteplikt ved realisasjon av boligeiendom

Det er gjort omfattende unntak fra hovedregelen for gevinst ved salg av boligeiendom. Bestemmelsene om unntak fra skatt på gevinst gjelder som hovedregel bare den eiendom som har vært skattyters faste bopel, men gevinst ved realisasjon av pendlerbolig kan i visse sammenhenger også skje uten at gevinsten er skattepliktig.

Som boligeiendom regnes blant annet enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig, rekkehus, leiegård, selveierleiligheter, borettslagsleiligheter, obligasjonsleiligheter, våningshus og boligdel i kombinert bygg.

Vilkår for at gevinsten skal være skattefri

Enebolig, flermannsbolig eller annen boligeiendom (omfatter ikke tomannsbolig eller eiendom som delvis er brukt til næring):

1. Selger må ha eid eiendommen i minst ett år før realisasjon avtales. Eiertiden vil i denne sammenheng normalt være tidsrommet mellom overtakelse av en eiendom man har kjøpt til man har inngått avtale om salg av eiendommen.
2. Selgeren må ha brukt minst halvparten av bygningen (regnet etter utleieverdi) som egen bolig minst ett av de siste to år før realisasjon finner sted. Skattyter kan også godskrives botid ved ikke-bruk dersom skattyter på grunn av arbeid, helsemessige eller lignende grunner har vært forhindret fra å bruke boligen. Forutsetningene er at skattyter ikke kjente til brukshindringen da han ervervet boligen, og at skattyter ikke bor i en annen bolig som han eller ektefellen eier i den tiden brukshindringen består.

Er eiendommen seksjonert, regnes hver seksjon som en selvstendig boligeiendom.

Ikke-seksjonert tomannsbolig (omfatter ikke pendlerboliger):

1. Selgeren har eid boligen i minst ett år før realisasjon finner sted. Se ovenfor om beregning av eiertid.
2. Selgeren har brukt mer enn halvparten av den ene leiligheten som egen bolig minst ett av de to siste år før realisasjon finner sted. Se ovenfor om botid ved ikke-bruk.

Avgrensning mot tomtesalg

Gevinst ved salg av tomt er skattepliktig inntekt. Når boligeiendom realiseres, kan deler av gevinsten være skattepliktig etter reglene om realisasjon av tomt, dersom grunnarealet som overdras er større enn ”naturlig arrondert tomt”. Hva som er naturlig arrondert tomt må avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle. Ved vurderingen legges det blant annet vekt på bebyggelsen og dens plassering på eiendommen, topografi, atkomst til bebyggelsen, vanlig størrelse på tomter i området og hvordan området er regulert gjennom kommuneplan.

Hjemmekontor

Dersom skattyter har hjemmekontor i boligen, anses skattyter for å ha bodd også i den delen dersom hjemmekontoret brukes i lønnet erverv. Er hjemmekontoret brukt i næringsvirksomhet, vil skattyter ikke anses for å ha bodd i den delen av boligen (del av gevinsten som faller på denne delen av eiendommen, er da skattepliktig inntekt).

Flere bygninger på samme eiendom

Når det er flere bygninger på samme eiendom, må det vurderes om de andre bygningene har så nær tilknytning (”boligtilknytning”/tjenende funksjon) til den bygningen skattyter bor i, at bygningene må ses under ett ved bedømmelsen av skatteplikt ved realisasjon. Garasje vil normalt anses for å ha tilstrekkelig tilknytning til boligfunksjonen.

Fradragsrett ved tap

Dersom betingelsene for skattefritak for gevinst er oppfylt, vil heller ikke et eventuelt tap være fradragsberettiget.

Gevinstberegning

Gevinsten er differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi.

Inngangsverdi

Inngangsverdi er normalt kostpris (kjøpesum og eventuell overtakelse av gjeld), med tillegg av omkostninger ved kjøpet (for eksempel meglerutgifter, utgifter til verdivurdering, tinglysningsgebyr og dokumentavgift). Dersom det foretas påkostninger (i motsetning til ordinært vedlikehold), legges kostnaden til inngangsverdien. Dersom eiendommen ble ervervet før 1. januar 1992, har man også rett til å foreta oppregulering av inngangsverdien i samsvar med FSFIN § 9-8-4 (inneholder tabell med ervervsår og den prosentsats som kan brukes ved oppreguleringen). Oppregulering kan bare gi skattefritak, ikke rett til fradrag for tap.

Utgangsverdi

Utgangsverdi er det mottatte vederlag (enten det er i penger, gjeldsovertakelse eller annet). Utgangsverdien reduseres med omkostninger ved realisasjonen (for eksempel meglerhonorar, utgifter til tinglysning av for eksempel urådighetserklæring, eller utgifter til taksering av eiendommen før salg).

• Del på Facebook
• Del på Twitter
• Tips via e-post
• Skriv ut