Dagmulkt ved kjøp av bolig under oppføring – to nye høyesterettsdommer
Den 10. mai 2011 avsa Høyesterett to dommer om kjøpers krav på dagmulkt ved forsinkelse i forbindelse med kjøp av bolig under oppføring.
- Dommene viser at det er vanskelig for kjøper å nå frem med krav om dagmulkt når avtalen ikke inneholder en konkret dato for overtagelse, sier advokat Elisabeth Aas Nilsen i Huseiernes landsforbund.
Dersom entreprenøren ikke overholder den avtalte fristen for overtagelse, foreligger det forsinkelse og forbrukeren krav på dagmulkt. Der det ikke er avtalt noen frist, skal entreprenøren utføre arbeidet med rimelig fremdrift og uten unødig avbrudd. I sakene Høyesterett behandlet var spørsmålet blant annet om det var avtalt noen frist for overtagelse.
I den ene saken var det avtalt at ”Selger tar sikte på ferdigstillelse av boligen 2. halvår 2007”. Leilighetene var imidlertid ikke ferdige før i slutten av oktober 2008. Høyesterett kom til at det ikke forelå forsinkelse og kjøperne hadde derfor ikke krav på dagmulkt. Uttrykket ”tar sikte på ” måtte forstås slik at man ikke var sikker på dette, og at man følgelig ikke lovet ferdigstillelse til dette tidspunktet. Høyesterett mente også at dette ikke kunne forstås om en prognose om at arbeidet måtte fullføres innen rimelig tid etter 2. halvår 2007.
I den andre saken, som gjaldt ombygging av en eldre, verneverdig eiendom, var det heller ikke avtalt at leiligheten skulle overtas til en fastsatt dato. Det fremgikk at ”forventet ferdigstillelse/innflytting er beregnet fra 3. kvartal 2007”. Kjøper fikk ikke medhold i at det forelå forsinkelse når boligen ikke var ferdig ved utløpet av september 2007, og punktet om ferdigstillelse kunne heller ikke tolkes som en prognose om ferdigstillelse innen rimelig tid. Kjøper hadde likevel krav på dagmulkt, fordi entreprenøren kunne bebreides for at arbeidet hadde tatt lang tid.
Selv om det ikke er avtalt noe konkret tidspunkt for ferdigstillelse, står ikke entreprenøren helt fritt i forhold til hvor lang tid han kan bruke. Det følger av bustadoppføringslova § 10 tredje ledd at arbeidet skal ha rimelig fremdrift og skje uten unødig avbrudd. I den siste saken skyldtes forsinkelsen at man hadde ”glemt” å søke om utskiftning av vinduer i gården. Dette medførte blant annet at saksbehandlingen hos plan- og bygningsmyndighetene tok lengre tid enn forutsatt. Høyesterett mente at entreprenøren kunne klandres for dette og at fremdriftsplikten i § 10 tredje ledd derfor ikke var overholdt. Kjøper hadde da krav på dagmulkt.
- Det er svært vanlig at det ikke avtales noen konkret dato for overtagelse, sier Aas Nilsen. Bustadoppføringslova inneholder ingen plikt for entreprenøren til å gi en bindende frist, noe mange entreprenører benytter seg av. I mange saker vil derfor kjøper ikke nå frem med dagmulktskrav, selv om arbeidene har tatt betydelig lengre tid enn det som er estimert i kontrakten. Selv om bustadoppføringsloven inneholder en sikkerhetsventil der entreprenøren ikke overholder fremdriftsplikten sin, vil det som regel være vanskelig for forbruker å bevise at det foreligger unødig avbrudd eller at arbeidene ikke utføres med rimelig fremdrift.
Av: Advokat Elisabeth Aas Nilsen
Publisert: 11. okt 2011 11.10,
Oppdatert: 17. okt 2011 09.43