Lukk

Logg inn med medlemsnummer og passord opprettet hos oss.

Er det første gang du skal logge deg inn på medlemssidene til Huseiernes Landsforbund bruker du postnummer som passord.

Dersom dette ikke fungerer, prøv å klikke på "Glemt passord?" under.

Om du ikke kommer videre med bruk av medlemsnummer og postnummer som innlogging, og ikke får respons på "Glemt passord", kan du kontakte oss på eller telefon 22 47 86 45.Telefonen betjenes i normal kontortid. E-post besvares kontinuerlig, og vil i de fleste tilfeller også besvares på kveldstid og i helger.


Avtale mellom partene

Hvilken lov gjelder og hva slags standardkontrakt bør man bruke? Hva er vilkårene for at forbrukeren kan kreve endringer eller tilleggsarbeider?

HVILKEN LOV GJELDER?
Bustadoppføringslova gjelder avtale mellom forbrukere og yrkesutøvere om oppføring av ny eierbolig. Det omfatter eneboliger og boliger i sameie og borettslag. Fritidsboliger omfattes også. Oppføring av bolig som forbrukeren skal leie omfattes ikke av loven.

Når forbrukeren eier selv tomta boligen skal oppføres på
Bustadoppføringslova gjelder for det første de tilfeller hvor forbrukeren selv eier eller disponerer tomta som boligen skal oppføres på. Avtalen med entreprenøren gjelder da ikke eiendomsretten til tomta, men hele eller deler av oppføringen av boligen. Loven gjelder for arbeid som blir utført direkte som ledd i oppføring av bygning til boligformål, og omfatter således alle større eller mindre oppdrag som blir utført som ledd i oppføringen. Dette gjelder også når disse blir utførte som selvstendige oppdrag.

Avtalen med entreprenør som gjelder både kjøp av tomt og oppføring av bolig på tomten
For det andre gjelder bustadoppføringsloven for avtaler med entreprenøren om kjøp av fast eiendom og oppføring av ny eierbolig på tomta. Det er her en forutsetning at arbeidet ikke er fullført på avtaletiden. Er arbeidet fullført når avtalen inngås gjelder avhendingsloven.

Full ombygging skal likestilles med nyoppføring, og dermed reguleres av bustadoppføringslova isteden for håndverkertjenesteloven. Ombyggingen må være så omfattende at boligen praktisk sett fremstår som en ny bolig.

Hvilke andre lover kan være aktuelle?
Dersom bustadoppføringslova ikke gjelder for forholdet kan følgende lover være aktuelle:

Avhendingsloven er hovedloven om overdragelse av fast eiendom. Gjelder for eksempel salg av tomt med brukt hus, rent tomtesalg og salg av fast eiendom hvor boligen er fullført når avtalen inngås.

Håndverkertjenesteloven gjelder arbeid på fast eiendom mellom forbruker og tjenesteyter hvor avtalen ikke omfattes av bustadoppføringslova.

Forbrukerkjøpsloven gjelder for eksempel forbrukerkjøp av byggesett hvor selgeren ikke skal stå for oppføringen av boligen.


Eksempler:
1) Forbrukeren eier tomta og inngår avtale med entreprenør om oppføring av bolig – bustadoppføringslova gjelder.
2) Forbrukeren eier tomta og inngår avtale med flere entreprenører som hver skal utføre sine deler av boligoppføringen – bustadoppføringslova gjelder.
3) Avtalen med entreprenøren gjelder både erverv av eiendomsrett til grunnen og oppføring av bolig som ikke er ferdigstilt når avtalen inngås - bustadoppføringslova gjelder.
4) Avtalen gjelder kjøp av tomt med nytt hus hvor arbeidene er fullført på avtaletidspunktet - avhendingsloven gjelder.
5) Ett år etter at huset er ferdigstilt inngår forbrukeren avtale om oppføring av garasje på eiendommen - håndverkertjenesteloven gjelder.

AVTALEN MED ENTREPRENØREN
Avtalen med entreprenøren bør gjøres skriftlig. Begge parter kan kreve dette.
Det kan ikke avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av bustadoppføringslova.
Det anbefales at man benytter en standardkontrakt som utgangspunkt for avtalen med entreprenøren. Standardkontraktene er utformet av representanter både fra byggebransjen og forbrukersiden, og er i samsvar med gjeldende lovgivning på området.

Oversikt over aktuelle standardavtaler:
NS 3425: Kontrakt om planlegging og oppføring av selveierbolig, herunder fritidshus.
Brukes når forbrukeren selv disponerer grunnen.
 
NS 3426: Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av selveierbolig, herunder fritidsbolig. Brukes når forbrukeren allerede disponerer grunnen og arbeidene utføres i samsvar med tegninger og beskrivelser forbrukeren selv leverer.
 
NS 3427: Kontrakt om rett til tomt med selveierbolig/andel i borettslag som ikke er fullført, herunder fritidshus. Brukes når tomten ikke disponeres av forbruker og boligen ikke er ferdig. Det spiller ingen rolle om hjemmel overdras fra entreprenør eller en annen såfremt entreprenøren har rett til å disponere over grunnen i forbindelse med avtaleinngåelsen.
 
NS 3428: Kontrakt om rett til tomt med nyoppført selveierbolig/andel i borettslag, herunder fritidshus. Brukes når arbeidet er fullført på avtaletiden. Avhendingsloven gjelder for avtalen.

Gjelder avtalen tomt med byggeklasul kan NS 3429 A og NS 3429 B brukes.
Gjelder avtalen rent kjøp av byggesett kan NS 3404 benyttes.

ENDRINGER OG TILLEGGSARBEID
Forbrukeren kan kreve endringer og tilleggsarbeid som står i sammenheng med den ytelsen som er avtalt, forutsatt at endringen eller tilleggsarbeidet ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen.

Hvorvidt endringen eller tilleggsarbeidet vesentlig skiller seg fra den avtalte ytelsen, må avgjøres etter en konkret vurdering. En rørlegger som er engasjert for å sørge for røropplegget på kjøkkenet kan for eksempel ikke pålegges å sørge for vanntilførsel til et svømmebasseng.

Forbrukeren kan ikke kreve endringer eller tilleggsarbeid dersom dette vil føre til ulemper for entreprenøren som ikke står i forhold til forbrukerens interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet. Det følger av forarbeidene at man må foreta en "objektiv avveining", slik at det ikke legges stor vekt på et helt spesielt ønske fra en forbruker.

Det kan avtales at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller mer. Dette er en nedre grense, man kan fritt avtale at grensen skal gå ved for eksempel 20 prosent.

Grensen mellom endringsarbeider og delvis avbestilling
Dersom man har avtalt en vederlagsgrense for endringsarbeider på for eksempel 15 prosent av vederlaget, vil en endring utover dette innebære en avbestilling. Hvis en slik grense ikke er avtalt, vil det nok likevel ha formodningen for seg at forandring som ikke endrer vederlaget med mer enn 15 prosent er en endring. Forandringer med større konsekvenser, må vurderes særskilt.

Om man står overfor endringsarbeider eller delvis avbestilling, må avgjøres etter en totalvurdering i hvert enkelt tilfelle. Man må legge vekt på om byggeprosjektet skifter karakter.

Anses forbrukeren for å ha avbestilt tjenesten gjelder det spesielle regler om blant annet erstatning. Les mer om forbrukerens rett til avbestilling og konsekvensene av dette her (link).

Publisert: 17. okt 2011 09.29, Oppdatert: 30. okt 2012 23.41