Viktige frister
Oppdager kjøper mangler ved eiendommen må han varsle selger. Venter man for lenge kan mangelskravet gå tapt.
Selv om man reklamerer i tide, kan kravet bortfalle på grunn av foreldelse.
REKLAMASJON
Det følger av avhendingslova at kjøperen, for å kunne gjøre et avtalebrudd gjeldende, må melde fra til selger innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Det må fremgå at det foreligger et avtalebrudd fra selger side og hva slags avtalebrudd det dreier seg om. Kjøperen må gi en nærmere forklaring på hva kontraktsbruddet består i, slik at selger har mulighet til å ta stilling til kravet.
Det er i første omgang ikke påkrevd å gi uttrykk for hvilken mangelsbeføyelse (som for eksempel prisavslag) man vil gjøre gjeldende. Hovedsaken er at det reklameres innen rimelig tid. Krever kjøper imidlertid retting eller heving av avtalen, må man gi beskjed også om dette innen rimelig tid. Vi har sett eksempler fra rettspraksis der reklamasjon fremsatt tre måneder etter at avtalebruddet ble oppdaget er satt til side som for sent fremsatt.
Avgjørelsen er imidlertid skjønnsmessig, og må fattes konkret i hvert enkelt tilfelle. Er det gått fem år siden kjøper har overtatt bruken av eiendommen, er det for sent å fremsette reklamasjon. Da har man ikke lenger noe krav.
Selger kan imidlertid ikke påberope seg at det er reklamert dersom han har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro.
FORELDELSE
Ved siden av reklamasjonsfristen løper en foreldelsesfrist som følger de vanlige reglene i foreldelsesloven. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, og regnes fra den dato eiendommen ble overtatt.
En mangel som oppdages ett år etter overtakelse foreldes tre år etter overtakelse dersom foreldelsesfristen ikke avbrytes, enten ved at skyldneren (selger) overfor fordringshaveren (kjøper) uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner forpliktelsen, eller ved at fordringshaveren går til rettslige skritt, i praksis tar ut en forliksklage.
Foreldelsesloven har også regel om tilleggsfrist på ett år dersom fordringshaver ikke har gjort sitt krav gjeldende på grunn manglende nødvendig kunnskap. Anvendt på mangler etter avhendingsloven gis det altså en tilleggsfrist på ett år for skjulte mangler. I praksis innebærer det at alle mangler som oppdages mellom to og fem år etter overtakelse kan gjøres gjeldende overfor selger i ett år etter at de ble eller burde vært oppdaget, forutsatt at det er reklamert innen rimelig tid.
Avbrytes ikke foreldelsesfristen inne ett år er omme, er kravet foreldet.
Oppdatert 24.08.2011
Publisert: 19. okt 2011 15.30,
Oppdatert: 19. okt 2011 15.33