Forsinkelse fra selgers side
Når er selger forsinket og hvilke rettigheter har i så fall kjøper?
NÅR ER SELGERS OPPFYLLELSE FORSINKET?
I de aller fleste tilfeller er det avtalt til hvilket tidspunkt kjøper skal overta eiendommen fra selger. Skulle dette mot formodning ikke være avtalt, bestemmer loven at kjøper har krav på skjøte mot å betale kjøpesummen. Kjøper har videre krav på å få overta bruken av eiendommen ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindene.
Dersom selger ikke gir fra seg skjøte eller bruken av eiendommen i rett tid, så er det forsinkelse fra selgers side. Dette forutsetter imidlertid at forsinkelsen ikke skyldes kjøper eller forhold kjøper har risikoen for.
KJØPERS KRAV VED FORSINKELSE
Heving
Dersom selgers forsinkelse innebærer et vesentlig kontraktsbrudd kan kjøper heve avtalen. Hvorvidt vesentlighetsvilkåret er oppfylt eller ikke vil være gjenstand for en konkret vurdering i den enkelte sak. I tillegg til forsinkelsens lengde, kan man også legge vekt på hvilken mulighet selger hadde til å forutse dette, om kjøpers interesse kan tilfredsstilles på annen måte, for eksempel ved erstatning med mer.
Vesentlighetsvilkåret kan være vanskelig å praktisere. Hever kjøper uten at det foreligger vesentlig mislighold, vil han selv gjøre seg skyldig i kontraktsbrudd. Kjøper kan derfor gi selger en rimelig tilleggsfrist til å oppfylle kontrakten. Oversittes fristen, kan kjøper heve.
Når avtalen heves faller begge parters plikt til å oppfylle avtalen bort. Utgangspunktet er da at begge kan kreve å få tilbake sin ytelse.
Erstatning
Kjøper kan også kreve erstatning for tap som oppstår på grunn av selgers forsinkelse. For såkalt direkte tap, gjelder erstatningsansvaret uavhengig av om selger er å bebreide for forsinkelsen eller ikke. En forutsetning er imidlertid at forsinkelsen ikke skyldes forhold utenfor selgers kontroll. Har selger handlet uaktsomt, utvides ansvaret til å også gjelde såkalt indirekte tap.
Dersom segle blir hindret i å oppfylle avtalen til rett til, skal kjøperen ha melding om dette innen rimelig tid. Selger må opplyse om hva hindringen består i og hva slags konsekvenser den vil ha for oppfyllelsen. Hvis ikke selger melder fra, eller melder fra for sent, vil han bli erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet som kunne vært unngått dersom kjøper hadde fått melding i tide. Dette får praktisk betydning hvor det ikke fra før ikke foreligger erstatningsansvar hos selgeren, fordi forsinkelsen skyldes en hindring utenfor selgers kontroll.
Tilbakeholdsrett
Dersom kjøper har krav mot selger som følge av forsinkelsen, kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som en nødvendig for å sikre at kravet dekkes. Så lenge overtagelsen eller overskjøtingen er forsinket har kjøper rett til å holde tilbake kjøpesummen.
Oppdatert 24.08.2011
Publisert: 21. okt 2011 12.37,
Oppdatert: 21. okt 2011 12.40