Leietid
Man kan velge mellom tre modeller:
- Tidsbestemt leieavtale.
- Tidsubestemt leieavtale.
- Tidsbestemt avtale kombinert med oppsigelsesadgang i den avtalte leietiden.
En tidsbestemt avtale opphører av seg selv den dagen partene har avtalt. Utleier behøver ikke sende varsel om at leieforholdet snart vil opphøre.
En tidsubestemt leieavtale opphører først ved oppsigelse fra en av partene. Det er ikke like krav til oppsigelse for utleier og leier. Det stilles flere og strengere krav til en oppsigelse som kommer fra utleier, og leier er beskyttet av et sterkt oppsigelsesvern.
Det er flere fordeler med tidsbestemte leieavtaler. For det første blir det enklere å planlegge bruken av husrommet når man vet hvor lenge leieforholdet vil vare. For det andre står man fritt til å kreve markedsleie når avtalen har løpt ut og man skal inngå en ny avtale (også når man skal leie ut på nytt til samme leier).
TIDSBESTEMT LEIEAVTALE
For at en leieavtale skal være tidsbestemt, må opphørstidspunktet være fastsatt i leieavtalen. Leieavtalen må enten opphøre på en bestemt dato, eller etter et bestemt antall dager, uker, måneder eller år.
Fra 1. september 2009 er reglene endret slik at det nå må opplyses skriftlig om at en tidsbestemt leieavtale ikke kan sies opp i den avtalte leieperioden. Hvis utleier forsømmer sin plikt til å opplyse om dette, er konsekvensen at leier har rett til å si opp.
Hovedregel er 3 år
I boligleieforhold står man ikke fritt til å avtale den kontraktsperioden man ønsker. Hovedregelen er at leieavtalen må inngås for tre år. Det følger av husleieloven § 9-3.
Lofts- og sokkelbolig i enebolig og del av tomannsbolig kan leies ut for 1 år
Dersom husrommet er lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller del av tomannsbolig, vil leieavtale kunne inngås for ett år, forutsatt at utleier selv bebor eiendommen. Dersom det er mer enn tre selvstendige boenheter i eiendommen, kan man ikke leie ut for ett år av gangen, men må følge hovedregelen om tre år.
Kortere leietid dersom utleier har saklig grunn
Leieavtalen kan også inngås for kortere tidsrom dersom utleier eller noen som tilhører utleiers husstand skal bruke husrommet som bolig, eller utleier har en annen saklig grunn for kortere tidsavgrensning. For eksempel planlagt salg, riving eller oppussing. At leier ønsker kortere leietid enn 3 år, antas derimot ikke å tilfredsstille lovens krav.
Når utleier har en saklig grunn for en kortere tidsbegrensning enn lovens regler om enten tre eller ett år, skal leieforholdets lengde settes i samsvar med utleiers grunn for tidsavgrensningen. Skal boligen selges om et halvt år, kan leieavtale inngås for et halvt år.
Senest ved kontraktsinngåelsen må leier skriftlig være gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. Det gjøres best ved å skrive inn i leiekontrakten hva som er årsaken til tidsbegrensningen.
I tillegg må den aktuelle årsaken materialisere seg. Har man avtalt at leieforholdet varer i to år fordi utleier da skal flytte inn i leiligheten, er tidsbegrensningen bare gyldig når utleier etter to år faktisk skal flytte inn. Hvis tidspunktet for innflytting utsettes på grunn av omstendigheter som ikke kunne forutses da leieavtalen ble inngått, kan leieavtalen forlenges tilsvarende utsettelsen.
Hvis tidsbegrensningen ikke er i samsvar med disse bestemmelsene, anses avtalen for å være tidsubestemt.
Næringsleieforhold
I næringsleieforhold står partene fritt til å avtale hvor lenge leieforholdet skal vare. Det er vanlig med avtaler på 5 år.
Det er også forholdsvis vanlig med fornyelsesrett i næringsleieavtaler som er tidsbestemte. Skal man ha mulighet for å endre avtalevilkårene i forbindelse med en forlengelse eller fornyelse, bør man formulere seg slik at leier gis fortrinnsrett til å inngå ny avtale (i konkurranse med andre potensielle leiere) eller at avtalen skal reforhandles på fritt grunnlag.
Flytteoppfordring
Dersom leier ikke flytter til avtalt tid, må utleier – innen 3 måneder etter at leieavtalen utløp - skriftlig oppfordre leier til å flytte. Gjør ikke utleier det, går leieavtalen over til å bli tidsubestemt (og opphører først etter en gyldig oppsigelse). Leier kan altså skaffe seg oppsigelsesvern hvis utleier forholder seg passiv i en slik situasjon.
Utkastelsesklausul
Vi anbefaler å avtale at utløp av tidsbestemt leieavtale er et særlig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelseslovens regler. Formuleringen kan være så enkel som ”Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er utløpt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b”. Slik formulering er standard i våre kontrakter.
INGEN BESTEMT TID
Leieforholdet løper på ubestemt tid når:
- avtalen ikke er inngått for en bestemt tid,
- tidsbegrensningen er ugyldig,
- en tidsbestemt leieavtale har løpt ut uten at utleier har gitt skriftlig flytteoppfordring innen 3 måneder.
En slik tidsubestemt leieavtale løper inntil en av partene gyldig har avsluttet leieforholdet. Les mer om avslutning av tidsubestemte leieforhold her.
KOMBINASJON AV TIDSBESTEMT OG TIDSUBESTEMT AVTALE
Man står fritt å avtale at en tidsbestemt avtale skal kunne sies opp av en eller av begge parter i den tiden som leieavtalen skal løpe (For eksempel ”Leieavtalen gjelder til 1. januar 2007, og kan i dette tidsrommet sies opp av begge parter med 3 måneders varsel”). I så fall har leier oppsigelsesvern i leietiden, helt til leieforholdet utløper i henhold til leieavtalen.
Publisert: 19. okt 2011 10.35,
Oppdatert: 19. okt 2011 10.40