Lukk

Logg inn med medlemsnummer og passord opprettet hos oss.

Er det første gang du skal logge deg inn på medlemssidene til Huseiernes Landsforbund bruker du postnummer som passord.

Dersom dette ikke fungerer, prøv å klikke på "Glemt passord?" under.

Om du ikke kommer videre med bruk av medlemsnummer og postnummer som innlogging, og ikke får respons på "Glemt passord", kan du kontakte oss på eller telefon 22 47 86 45.Telefonen betjenes i normal kontortid. E-post besvares kontinuerlig, og vil i de fleste tilfeller også besvares på kveldstid og i helger.


Bygningsmessige krav til utleieleiligheter tilknyttet egen bolig

For å kunne leie ut en bolig som er tilknyttet egen bolig, må boligen tilfredsstille en rekke bygningsmessige krav.

 Denne artikkelen vil vise noen av de viktigste krav som må være oppfylt

Det finnes en masse tekniske krav til boliger. Alle disse skal selvfølgelig ikke nevnes i denne artikkelen. Her nevnes de viktigste som man må ta i betraktning ved utleie. 

Innledningsvis vil jeg først vurdere når utleie av leilighet i egen bolig er søknadspliktig. Det er når man skal lage en egen utleieenhet separat fra egen bolig alle de tekniske kravene som nevnes i denne artikkelen må være oppfylt.

Man skiller mellom om utleie krever arbeider på boligen som er søknadspliktig, og om det vil skje en endring av bruk som vil være søknadspliktig. Kanskje må man søke om begge deler. Vanligvis vil arbeidene for å gjøre en kjeller om til en utleiedel ikke kreve søknad, men endringen av bruken kan medføre søknadsplikt. I den forbindelse må man dokumentere at utleieenheten oppfyller de tekniske krav.

Se mer om når bruksendring krever tillatelse her.

Tekniske krav

1.    Høyde under tak – volum

Romhøyden i oppholdsrom i boenhet bør ikke være under 2,40 m i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,2 m utenfor møbleringssonen.

I eksisterende bygninger hvor man innreder for eksempel en hybelleilighet i underetasjen, bør man kunne tillate høyde ned til 2,2 m.

For boenhet anbefales et minste areal på 7 m2 for rom for varig opphold (oppholdsrom, soverom og kjøkken). 

2.   Brannceller og rømningsvei

Utleier skal sørge for at rømningsveiene til enhver tid dekker behovet for rask og sikker rømning. En selvstendig boenhet skal være egen branncelle.

Rømningsvei skal være egen branncelle. Branncellebegrensende bygningsdel må ha brannmotstand El 30.

Det kreves minst to rømningsveier. Dette kravet er oppfylt når det fra hver branncelle er:

  • direkte adgang til det fri
  • eller ved rømning via interntrapp som den ene rømningsveien og vindu som den andre rømningsvei
  • eller rømning til korridor med adgang til minst to uavhengige rømningsveier.

Dør som rømningsvei.

Dør til rømningsvei skal ha fri bredde på 0,90 m.

Vindu som rømningsvei.

Vindu som har underkant mindre enn 5,0 m over planet terreng kan være en av rømningsveiene. I boliger bør det være et slikt vindu i hvert annet oppholdsrom. Vindu i skrå takflater er vanligvis ikke egnet som rømningsvindu og tillates sjelden.

Vindu som regnes som rømningsvei, må ha en høyde og bredde som til sammen er minimum 1,50 m og høyden må ikke være mindre enn 0,60 m og bredden 0,50 m.

For svingvinduer med vertikal dreiakse, regnes bredden som avstanden mellom karm og dreiakse (forutsatt at vinduet slår opp 90° eller mer). Om dreiaksen er horisontal, regnes høyden som avstand fra karm til vindusplanet, vinkelrett på dette. Det må forutsettes at sistnevnte vindustype kan låses/balanseres i denne posisjon. Avstand fra gulv til underkant vindu må ikke overstige 1,2 m, om det ikke er iverksatt pålitelige tiltak for å lette rømning gjennom vinduet.

Vindu i kjeller kan regnes som rømningsvei når bredden er minst 0,6 m og høyden er minst 0,5 m, dersom forholdene er spesielt tilrettelagt for tilfredsstillende rømning gjennom vinduet.

Vinduer som regnes som rømningsvei må være lette å åpne uten bruk av spesialverktøy og være hensiktsmessig fordelt i lokalene.

 3.   Brannutstyr

 
Utleier er ansvarlig for at brannutstyr finnes i leiligheten.

Boligen bør ha flere røykvarsler. Antallet avhenger av boligens størrelse. Det anbefales en på hvert soverom. Hver boenhet må ha håndslokkeapparat eller brannslange. Alle rom må i tilfelle dekkes av brannslangen. Det bør minimum velges et 6 kg pulver­apparat eller tilsvarende.

4. Parkeringsplasser

I henhold til parkeringsnormen for Oslo skal man for småhus (enebolig, tomannsbolig og rekkehus) ha to parkeringsplasser per leilighet. For eventuelle utleieleiligheter økes normen litt per hybel ved parkering på egen tomt. Sjekk om det finnes tilsvarende parkeringsnorm der du bor.

Det er anledning til å opparbeide to biloppstillingsplasser på eiendommen uten å søke om det. Dette gjelder kun for egen bolig- eller fritidseiendom. Husk at parkeringsarealet går av utnyttelsesgraden, så unntaket gjelder ikke dersom regulert grad av utnyttelse overskrides. Kommunale vedtekter kan forby eller påby annen plassering av biloppstillingsplasser i enkelte tilfeller. 

5.   Boder

 

En boenhet skal i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær ha innvendig bod eller skap skal på minst 3,0 m2 BRA. Utvendig sportsbod skal være på minst 5,0 m2 BRA. Innvendig bod kan ligge i kjeller eller på loft. Adkomsten til sportsboden kan være fra det fri, fra romslige vindfang eller fra fellesarealer. Sportsboden kan f. eks ligge i tilknytning til garasjen. 

6.   Lysforhold

 

Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Med rom for varig opphold forstås i denne sammenheng oppholdsrom, soverom og kjøkken.

Det antas at tilstrekkelig dagslys er oppfylt når rommets dagslysflate utgjør minst 10% av gulvflaten. Dagslysflaten er det samlede, uskjermede glassareal som formidler dagslys til rommet. I gulvflatens areal må en ta med eventuelle balkonger utenfor vindusfasaden. Dersom skjerming fra andre bygninger eller terreng utgjør mer enn 20° i høyde, malt fra et horisontalplan gjennom vinduets midthøyde, må dagslysflaten økes. 

 7.   Radonmåling

Bygning beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m3.

  8.   Ventilasjonsforhold

En boenhet skal ha ventialsjon som gir tilfredsstillende luftkvalitet.

  9.   Universell utforming

Med universell utforming menes utforming eller tilrettelegging av hovedløsningen i de fysiske forholdene slik at virksomhetens alminnelige funksjon kan benyttes av flest mulig.

  10.   Energimerking

Avslutningsvis kan det nevnes at man må energimerke huset sitt før utleie. Se egne sider om dette.

For flere detaljerte regler om tekniske krav se teknisk forskrift (TEK 10)  og veiledning til denne.

Sanksjoner

Hvis man leier ut ulovlig har kommunen anledning til å gi pålegg, dagbøter eller forelegg. Dagbøtene vil antagelig være minst like store som leiesummen, slik at det ikke vil lønne seg å fortsette å leie ut. Det gis normalt en frist til å utbedre forholdet før dagbøtene begynner å løpe.

 

Oppdatert 13.01.12 - advokat Annita Magnussen

 

 

 

Publisert: 19. okt 2011 10.45, Oppdatert: 30. okt 2012 21.57