BRUKSENDRING – når vil utleie av en bolig medføre søknadsplikt?
Når bygning skal brukes til noe annet enn det som er forutsatt i byggetillatelsen, eller til annet formål enn tidligere er dette søknadspliktig.
Når bygning skal brukes til noe annet enn det som er forutsatt i byggetillatelsen, eller til annet formål enn bygningen eller vedkommende del av den tidligere har tjent, er dette søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1 d).
Søknaden skal dokumenteres i samsvar med krav i plan- og bygningsloven med forskrifter og forestås av en ansvarlig søker som skal godkjennes av kommunen.
Utleie av hybel er ikke søknadspliktig dersom utleie ikke medfører bruksendring av arealet som leies ut. Når bygningen blir brukt til annet formål enn forutsatt i byggetillatelsen som er gitt, eller til annet formål enn vedkommende del av bygningen tidligere har tjent til, er den søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1 d.
Se også nærmere i SAK 10 § 2-1.
Bruksendring er søknadspliktig dersom endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til byggverket, tilhørende uteareal eller omgivelser. Ny bruk kan medføre nye krav til bygningen. Som for eksempel krav til brannsikring. Ny bruk vil også kunne påvirke omgivelsene. Flytter en helt ny familie inn vil trafikksituasjonen kunne endre seg og man vil få andre behov for parkering.
Det første du må gjøre er å ta kontakt med kommunen og høre hva arealet du ønsker å leie ut er godkjent for.
Det skilles mellom rom i egen boenhet og selvstendig boenhet. Rom i egen boenhet kan være kjellerstue eller loft som er forbundet til hoveddelen med f. eks. en trapp. Døren kan gjerne låses. Begrepet "hybel" benyttes ikke i vurderingen av om man lovlig kan leie ut. Når jeg likevel velger å benytte begrepet er det fordi det er et innarbeidet begrep. Når jeg bruker begrepet nedenfor sikter jeg til rom i egen boenhet.
Utleie av hybel i form av ett eller flere rom som utgjør en mindre del av boligen og ikke har separat inngang regnes som tradisjonell boform. Slik utleie anses ikke som bruksendring. Har utleiedelen egen inngang, regnes den som en egen boenhet med de krav som forskriften stiller til parkeringsplass, boder, høyde under tak osv og dermed søknadspliktig.
For rom i egen boenhet er hovedregelen at man må kunne bo i rommet selv, for å kunne leie det ut. Rommet må da være godkjent av kommunen for varig opphold. Hvis du ikke kjenner til hva rommet er godkjent for kan du ta kontakt med kommunen for å finne ut av det.
Etablering av bokollektiv (flere som bor sammen i en bolig og disponerer denne som en husstand) innebærer ingen bruksendring. I motsatt fall, hvis beboerne ikke innretter seg som en husstand og bor i hver sin enhet/oppholdsrom men samtidig deler kjøkken, bad og ett eller flere andre rom i fellesskap, vil dette være søknadspliktig.
Hvis det gjøres forandringer i egen bolig for å omgjøre den til flere hybler, må det sjekkes om det i kommunen er vedtatt at det må foreligge tillatelse fra kommunene for å slå sammen boliger, eller dele opp leiligheter til hybler, jfr plan- og bygningsloven § 31-6 c). I Oslo er dette vedtatt.
Konklusjon: Det er ikke satt klare grenser for når en oppdeling til hybler er søknadspliktig. Dette må vurderes konkret i hver enkelt sak hvor det sentrale vurderingstema er om endringen av bruken har betydning i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta.
Det er viktig å merke seg at definisjonene i denne vurderingen kan være andre enn definisjoner i forbindelse med vurderingen om man må skatte av inntekten ved utleie.
Oppdatert 13.01.12 - advokat Annita Magnussen
Publisert: 28. jan 2012 16.39,
Oppdatert: 28. jan 2012 16.45