Betaling

Her kan du lese om når og hvordan husleien kan økes, når og hvordan betaling skal skje og om depositum og garanti

HUSLEIENS STØRRELSE

Fastsetting av leien

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp, jf. husleieloven § 3-1. Det vil si en bestemt sum i kroner og øre.

I næringsleieforhold er det full avtalefrihet, og det er nokså vanlig å avtale andre ordninger. For eksempel at én del av husleien skal være et fast beløp, en annen del variabel (for eksempel en viss prosentsats av leiers driftsresultat).

Det er i utgangspunktet full avtalefrihet når det gjelder hvor mye som skal betales i leie. Men det er et unntak: Etter husleieloven § 4-1 er det forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie. Markedsleie er definert som ”det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på likende vilkår”.

Det er viktig å merke seg at det er leienivået på avtaletidspunktet som er avgjørende. Skulle markedet synke etter at leieavtalen er inngått, fører ikke det til at leien blir ulovlig.

Tillegg til leien

Som hovedregel skal leier bare betale husleie, uten noen form for tillegg. Det er gjort to unntak for boligleieforhold: Det kan avtales at leier skal betale for

1. Sin andel av utgifter til elektrisitet og brensel.
2. Sin andel av utgifter til vann og avløp, når det betales etter målt forbruk.

I næringsleieforhold er det full avtalefrihet, og det er vanlig å avtale at leier skal dekke en forholdsmessig andel av driftsutgiftene ved eiendommen.

Leien kan endres under veis

Indeksregulering én gang hvert år

I henhold til husleieloven § 4-2 kan leien hvert år endres i samsvar med konsumprisindeksen. Forutsetningen er at det har gått ett år fra leieavtalen ble inngått, eller det har gått ett år siden forrige gang leien ble regulert.

Indeksregulering skal varsles minst en måned før leieendringen iverksettes (varsel kan tas inn i leiekontrakten).

Konsumprisindeksen finner man på Statistisk sentralbyrås hjemmesider.

Gjengs leie hvert tredje år

Når leieforholdet har vart i to år og seks måneder uten annen endring av leien enn indeksregulering, kan hver av partene fremsette krav om at leien endres til gjengs leie.

Gjengs leie betyr gjennomsnittsleie, ikke markedsleie. Gjengs leie er et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold som gjelder lignende husrom på lignende vilkår. Man skal altså finne frem til et leiesnitt ut fra både nye leieavtaler og eldre leieavtaler i området. Sammenligningsgrunnlag er husrom med tilsvarende alder, størrelse, standard og beliggenhet, samt lignende avtalevilkår.

Ved leiefastsetting skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Hvis husrommet er i dårlig stand fordi leier ikke har oppfylt vedlikeholdsplikten sin, er det den faktiske standarden som legges til grunn for vurderingen (det er ikke adgang til å fiksere en kontraktsmessig standard når gjengs leie skal fastsettes).

Gjengs leie kan tidligst iverksettes 6 måneder etter at det skriftlig ble fremsatt krav om tilpassing til gjengs leie. Tilpassing til gjengs leie kan heller ikke iverksettes før ett år etter at tidligere leieendring ble iverksatt.

For Oslo utarbeides det statistikk over både markedsleie og gjengs leie.

Forslag til brev til leietaker i forbindelse med regulering til gjengs leie

Når og hvordan betaling skal skje

Når skal betaling skje?

I boligleieforhold er det ikke tillatt å avtale forskuddsbetaling for mer enn én måned. Det betyr at leien for januar måned, kan kreves betalt 1. januar.

I næringsleieforhold står man fritt til å avtale forskuddsbetaling for en lengre periode.

Hvis leien forfaller til betaling på en helgedag eller helligdag, utskytes betalingsplikten til nærmest påfølgende virkedag. Forfallsdagen utskytes også dersom betalingen hindres av stans i samferdselen, betalingsformidlingen eller annet forhold som ligger utenfor leierens kontroll og som leieren ikke kan overvinne.

Hvordan skal betaling skje?

Når det gjelder selve betalingen, kan utleier bestemme overføringsmåten, forutsatt at utleiers valg ikke innebærer merutgifter eller vesentlig ulempe for leier. Utleier kan for eksempel fint kreve leien satt inn på en bestemt konto, eller bestemme at oppgjør skal skje kontant. Utleier kan derimot ikke kreve at leier må skaffe seg betalingskort, gi fullmakt til fast kontotrekk, eller betale til utenlandsk konto.

Utleiers valg av betalingsmåte har ikke stor praktisk betydning, fordi leier har alltid rett til å betale gjennom bank. Når leier betaler gjennom bank, anses betaling for skjedd når beløpet er mottatt av banken eller når betalingsoppdraget er mottatt av banken (forutsatt at det er dekning for oppdraget), også til tross for at beløpet ikke godskrives utleiers konto før flere dager senere.

Hvis leier ikke betaler rett beløp til rett tid, kan utleier kreve utkastelse.

SIKKERHETSSTILLELSE

Husleieloven opererer med to former for sikkerhetsstillelse; depositum og garanti. I boligleieforhold kan man ikke avtale sikkerhet for et større beløp enn tilsvarende 6 måneders husleie. I næringsleieforhold står man fritt til å avtale andre løsninger og beløp.

DEPOSITUM

Man kan avtale at alle krav som springer ut av leieavtalen, skal sikres med depositum.

Depositumet skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansieringsinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Kontoen skal opprettes i leiers navn. Utleier plikter å betale kostnader forbundet med opprettelse av depositumskonto.

Så lenge leieforholdet varer, har ingen av partene adgang til å disponere over beløpet på egenhånd, bortsett fra at leier har rett til å kreve opptjente renter utbetalt.

Det kan avtales at depositumsbeløpet skal endres i takt med husleien. Renter tilfaller leier, og blir aldri en del av selve depositumet.

Når leieforholdet er over, kan utleier få utbetalt fra depositumskontoen hvis leier samtykker eller det foreligger en rettskraftig rettsavgjørelse om saken.

Selv om leier ikke samtykker i utbetaling, plikter banken likevel å utbetale skyldig leie til utleier dersom depositumskontoen er opprettet i samme bank som den leien går inn til. Forutsetningen er at utleier dokumenterer tidspunktet for når betalingsplikten både inntrådte og opphørte, og at leier ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen 5 uker fra banken sendte leier varsel om at utleier har krevd utbetaling fra depositumskontoen.

Hvis leier har krevd utbetaling, skal banken sende utleier melding om det, med frist på 5 uker fra varselet ble sendt for å dokumentere husleiekrav eller godtgjøre at det er reist søksmål. Søksmål er nødvendig dersom depositumskonto og leiekonto ikke er i samme bank, eller dersom kravet gjelder noe annet enn husleie (for eksempel manglende rengjøring eller skader på husrommet).

GARANTI

Sikkerhetsstillelse kan også skje ved opprettelse av en garanti. Sørg for at garantien dekker alle krav som springer ut av leieforholdet, og at garantien gjelder i hele den perioden leieforholdet består.

(Det er to former for garantier, simpel garanti eller selvskyldnergaranti. Hovedregelen i norsk rett er simpel garanti, og innebærer at utleier må forsøke å inndrive kravet hos leier før krav rettes mot garantisten. Selvskyldnergaranti er klart å foretrekke; utleier kan gå rett på garantisten når leiers betalingsmislighold er et faktum, og leier ikke etter oppfordring har betalt.)

• Del på Facebook
• Del på Twitter
• Tips via e-post
• Skriv ut