Avslutning av leieforhold
Det er flere måter å avslutte et leieforhold på. Her kan du lese om utkastelse, oppsigelse, heving og utløp av tidsbestemt kontrakt.
Leieforhold kan avsluttes av flere grunner, og på flere måter. Vi skal her se på de viktigste grunnlagene:
UTKASTELSE VED BETALINGSMISLIGHOLD
Når leier ikke betaler husleien til rett tid, er det mulig å kreve leier utkastet – uten å gå veien om heving eller oppsigelse. Forutsetningen er at leiekontrakten har en klausul om at betalingsmislighold er særskilt tvangsgrunnlag (se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a). Når leier ikke har betalt full husleie til avtalt tid, starter man med å sende varsel om utkastelse. Dersom leier ikke har gjort opp for seg eller flyttet innen 14 dager, sender man begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen.
Namsmannen kontrollerer at begjæringen tilfredsstiller vilkårene i loven, og sørger for at begjæringen forelegges leier. Leier får 14 dager til å komme med innsigelser, og varsles samtidig om at utkastelse ikke blir gjennomført dersom leier betaler det vedkommende skylder i husleie, renter og inndrivingskostnader frem til betalingstidspunktet. Når leiers frist har løpt ut, avgjør namsmannen om utkastelsen skal gjennomføres. Begge parter orienteres om utfallet, og varsles (normalt 14 dagers varsel) om tid og sted for gjennomføring av utkastelsen.
Hvis leier ikke betaler det han skylder senest når namsmannen har kommet for å gjennomføre utkastelsen, vil utkastelsen bli gjennomført ved at leier må forlate husrommet. Vanligvis blir det skiftet lås, og leiligheten blir plombert dersom leier ikke får tatt med seg alle eiendelene sine. Be namsmannen registrere eiendelene som står igjen. Utkastelsen er nå gjennomført, i den forstand at leier ikke lenger har mulighet for å ”betale seg ut” av problemet.
Leier får to uker til å hente tingene sine. Hvis leier ikke har hentet tingene, vil han få en ny oppfordring, før namsmannen bestemmer hva som skal gjøres med løsøret.
Les mer om utkastelse her.
TIDSBESTEMT LEIEAVTALE LØPER UT
Når en leieavtale er inngått for en bestemt tid, vil leieforholdet opphøre av seg selv på det tidspunktet som er fastsatt i avtalen. Utleier behøver ikke å gi leier melding om at leieforholdet snart er avsluttet.
Hvis leier ikke flytter når leieavtalen har løpt ut, må utleier sørge for å sende leier en skriftlig flytteoppfordring innen tre måneder. Gjør ikke utleier det, vil leieforholdet gå over til å bli tidsubestemt. Leieforholdet vil da løpe videre inntil en av partene sier opp avtalen.
OPPSIGELSE
INNLEDNING
Det er mange bestemmelser å forholde seg til når det gjelder oppsigelse. Både oppsigelsesfrister, formkrav til selve oppsigelsen, oppsigelsesgrunn og domstolsprøving av oppsigelsens rimelighet.
Vilkårene gjelder først og fremst når det er utleier som sier opp avtalen. Leier står nemlig fritt til å gi en oppsigelse (med mindre man har avtalt noe annet). Det er ingen krav om at en oppsigelse fra leier skal være skriftlig (med mindre vår kontrakt fra 2010 eller senere er benyttet) eller begrunnet, det er bare reglene om oppsigelsesfrist som gjelder.
Skjema for oppsigelse kan lastes ned her
OPPSIGELSESFRIST
Den alminnelige oppsigelsesfristen er 3 måneder.
Hvis leieavtalen gjelder et enkelt beboelsesrom og leier har adgang til en annens bolig (hybel), er oppsigelsesfristen 1 måned. Det samme gjelder selvstendig leie av garasje eller bod. Hvis avtalen gjelder leie av lokale der leien er avtalt per dag (for eksempel selskapslokale), er oppsigelsesfristen én dag.
Man står fritt til å avtale både kortere og lengre oppsigelsesfrist enn det loven legger opp til.
Fristberegning
Oppsigelsesfristen løper fra den dagen oppsigelsen er mottatt (den dagen oppsigelsen blir lagt i mottakerens postkasse). Hvis oppsigelsen sendes rekommandert, regnes oppsigelsen som mottatt når mottaker har hatt et par dager til å hente den rekommanderte forsendelsen på postkontoret.
Hvis oppsigelsen mottas 3. januar, vil det ha passert 3 måneder den 3. april.
Men oppsigelsen avslutter ikke leieforholdet den 3. april. Oppsigelsesfristen løper først ut ved utløpet av den kalendermåned fristen løper ut i. Når oppsigelsen mottas 3. januar, løper oppsigelsestiden helt til 30. april. Oppsigelsesfristen løper altså ikke fra dato til dato (med mindre man har avtalt det, eller det dreier seg om et leieforhold som etter loven har kortere oppsigelsesfrist enn hovedregelen).
FORMKRAV TIL OPPSIGELSEN
Oppsigelsen må fylle flere formkrav for å være gyldig:
- Oppsigelsen må være skriftlig.
- Oppsigelsen må være begrunnet.
- Oppsigelsen må opplyse om at leier kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter at han har mottatt oppsigelsen og dersom han ikke protesterer innen fristen, taper han retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven etter husleieloven § 9-8, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.
Ved utleie av enkelt beboelsesrom hvor leier har avtalemessig tilgang til en annens bolig (hybel), selvstendig leie av bod eller garasje eller leie av lokale hvor leien er avtalt per dag, kreves det bare at oppsigelsen er skriftlig.
Hvis oppsigelsen som ikke oppfyller formkravene, er den ugyldig. En ugyldig oppsigelse har ingen virkning.
Det er to unntak fra ugyldighetsvirkningen: Hvis leier protesterer mot oppsigelsen, og utleier anlegger søksmål for å få prøvet oppsigelsens rimelighet, er leier avskåret fra å påberope seg at formkravene ikke er oppfylt. Og når leier flytter i henhold til en oppsigelse som ikke fyller formkravene, anses oppsigelsen også som gyldig.
GRUNN FOR OPPSIGELSE
I boligleieforhold må oppsigelsen ha en saklig grunn, for eksempel at
- husrommet skal brukes som bolig av utleier eller noen som hører til utleiers husstand,
- riving eller ombygging gjør det nødvendig at husrommet fraflyttes,
- leier har misligholdt leieavtalen,
- utleier har en annen saklig grunn for oppsigelsen,
DOMSTOLENS PRØVING
En forutsetning for at retten skal prøve oppsigelsen, er at saken blir brakt inn for retten. Det er bare aktuelt når leier skriftlig har protestert mot oppsigelsen innen en måned etter at han mottok den. Når leier protesterer, må utleier anlegge søksmål innen tre måneder fra leiers protestfrist utløp (altså fire måneder fra leier mottok oppsigelsen). Hvis utleier ikke anlegger søksmål innen fristen, faller oppsigelsen bort.
Når det er anlagt sak skal retten prøve:
- om oppsigelsen er lovlig. Retten tar stilling til om det er oppsigelsesadgang etter leieavtalen, og om det foreligger saklig grunn for oppsigelsen, og
- om oppsigelsen er urimelig, slik at oppsigelsen skal tilsidesettes.
Rimelighetsvurdering
Leiers beskyttelse ligger i rettens rimelighetsprøving. Hvis oppsigelsen ut fra en vurdering av begge parters forhold virker urimelig, skal retten sette oppsigelsen til side. Vurderingstemaet er leiers interesse av å fortsette leieforholdet, holdt opp mot utleiers ønske om å disponere annerledes over eiendommen. Rimelighetsvurderingen blir naturlig nok en konkret vurdering av her enkelt sak, men vi skal se på noen forhold som vil spille inn.
Forhold på leiers side
Hvis leier blir stående uten husrom, vil oppsigelsen normalt bli ansett som urimelig. Leiemarkedet vil derfor få stor betydning; hvis det er enkelt å skaffe seg husrom, taler det for at oppsigelsen er rimelig.
Man ser også på leiers innsats, og må kunne forvente at leier aktivt forsøker å finne seg en annen bolig når han har mottatt en oppsigelse. Hvis leier ikke har forsøkt å skaffe seg en ny bolig, trekker det i retning av at oppsigelsen er rimelig.
Forhold på utleiers side
Dersom utleier har behov for å benytte husrommet selv, taler det for at oppsigelsen er rimelig. Hvis leier misligholder leieavtalen, trekker også det i retning av at oppsigelsen er rimelig. At utleier kan oppnå høyere salgssum ved å selge boligen uten at det følger med et leieforhold, vil derimot ikke veie særlig tungt.
Rimelighetsvurderingen knytter seg til forholdene på domstidspunktet. Utleier kan derfor under rettssaken påberope seg forhold som ikke var nevnt i oppsigelsen (for eksempel ting som har skjedd etter at oppsigelsen ble gitt).
Unntak fra vurdering av om oppsigelsen er rimelig
Det er også en del unntak fra at retten kan sette en oppsigelse til side fordi oppsigelsen virker urimelig:
- Hvis leier er skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen, har retten ikke adgang til å foreta rimelighetssensur av oppsigelsen.
- Det samme gjelder leie av enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig (hybel), selvstendig leie av garasje eller bod, samt leie av lokale der leien er avtalt per dag.
- Ved leie av bolig som utleier selv har brukt som bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil 5 år i samsvar med husleieloven § 11-4, gjelder ingen av bestemmelsene om oppsigelse, bortsett fra at leier skal ha oppsigelsesfrist tilsvarende bestemmelsene i husleieloven § 9-6.
HEVING
INNLEDNING
Hvis leier vesentlig misligholder sine plikter etter leieavtalen, kan utleier heve avtalen. Heving innebærer at leieforholdet avsluttes med umiddelbar virkning. Når hevingserklæringen har kommet frem til mottakeren (brevet er lagt i mottakerens postkasse, eller beskjed om rekommandert sending har kommet til mottakerens postkasse, og han har hatt et par dager til å hente brevet), opphører leieforholdet.
Skjema for hevingserklæring kan lastes ned her.
Dersom leier ikke flytter frivillig etter at leieavtalen er hevet, må man gå via namsmyndigheten for å kaste ut leier. Les mer om utkastelse her.
Heving er sterk reaksjon som utleier bare kan benytte i alvorlige tilfeller.
NÅR KAN UTLEIER HEVE AVTALEN?
Alle typer mislighold kan tenkes å gi hevingsgrunn, men felles for dem alle er at avtalebruddet er så alvorlig eller omfattende at det er rimelig at utleier får avslutte leieforholdet.
Betalingsmislighold
Utleier kan heve leieavtalen når leier vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller andre krav som reiser seg av leieavtalen (for eksempel betaling av strøm eller innbetaling av depositum). Om betalingsmisligholdet er omfattende nok, må vurderes konkret.
Fra rettspraksis ser vi at 5 måneders betalingsmislighold som til sammen gjaldt 17 645 kroner, var et vesentlig betalingsmislighold. Det samme har blitt lagt til grunn i en avgjørelse hvor leier hadde unnlatt å betale leie i tre og en halv måned, og til sammen skyldte 13 662 kroner. Også konsekvent for sen betaling over lengre tid (typisk mer enn et år), kan innebære et vesentlig mislighold, til tross for at leier ikke skylder store beløp. Unnlatt betaling av depositum kan også tenkes å holde, men i de avgjørelsene som finnes om manglende sikkerhetsstillelse, har leier i tillegg misligholdt plikten til å betale husleie.
Det kreves ikke at utleier har varslet leier om at manglende betaling vil lede til at leieavtalen heves, men hvis det ikke er åpenbart at misligholdet kvalifiserer til heving, vil purring på husleie eller forutgående varsel om heving, styrke saken.
Brudd på vedlikeholdsplikt og uholdbar opptreden
Hvis leier i vesentlig grad forsømmer den vedlikeholdsplikten han er pålagt, kan utleier heve leieavtalen hvis leier har fått advarsel om at det aktuelle misligholdet ikke tolereres.
Hvorvidt misligholdet er vesentlig eller ikke, vil avhenge av innholdet i vedlikeholdsplikten. Det er forskjell på at innvendige vegger ikke blir malt og at elektrisk utstyr ikke blir reparert. Generelt kan man si at jo større skadepotensial manglende vedlikeholdet har, dess nærmere er man en gyldig heving.
Utleier kan også heve leieavtalen når leier til tross for advarsel fortsetter å opptre på en måte som er til skade eller sjenanse for utleier eller øvrige brukere av eiendommen. For eksempel brudd på husordensreglene. Hvis leier til stadighet og til langt på natt holder lystig lag med høy musikk, vil utleier få hevingsrett dersom forholdet er alvorlig nok, og leier ikke har besinnet sin oppførsel til tross for at han har fått advarsel.
Ulovlig framleie
Når leier helt eller delvis framleier husrommet (uten å ha adgang til det) kan utleier heve leieavtalen dersom leier ikke retter opp i forholdene etter å ha fått en skriftlig advarsel.
Ulovlig bruk av husrommet
Hvis leier bruker husrommet på en måte som er i strid med avtalen, vil utleier kunne heve dersom leier ikke retter opp i forholdene etter å ha fått en skriftlig advarsel. For eksempel hvis det startes næringsvirksomhet i en bolig.
Leiers forhold gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør
Ved de aller alvorligste forholdene kan heving skje uten at utleier på forhånd har gitt skriftlig advarsel. Eksempler på dette kan være at leier truer med eller utøver vold mot utleier eller andre brukere av eiendommen, eller at leier volder alvorlig skade på eiendommen, for eksempel ved å stifte brann.
Flere mislighold kan ses under ett
Hvis leier har gjort seg skyldig i flere typer av mislighold, ses forholdene under ett. Selv om leiers betalingsmislighold ikke alene gir hevingsgrunnlag, kan utleier likevel heve dersom leier i tillegg til for eksempel har unnlatt å oppfylle vedlikeholdsplikten sin, og til stadighet bryter husordensreglene.
ADVARSEL
I de situasjonene utleiers hevingsrett er betinget av at han har gitt advarsel, må advarselen være skriftlig. Det er ikke et absolutt krav at utleier truer med heving hvis misligholdet fortsetter, men det må fremgå av advarselen at ytterligere mislighold ikke vil bli godtatt.
UTFORMING AV HEVINGSERKLÆRING
Hevingserklæringen skal være skriftlig, og opplyse om hevingsgrunnen. Hevingserklæringen bør pålegge leier å flytte straks, men hvis man ønsker å gi leier en viss tid til å områ seg, er det ingenting i veien for å skrive at leieforholdet avsluttes med umiddelbar virkning, men at leier får for eksempel to uker på seg til å flytte. Hevingserklæringen bør ha overskriften ”Hevingserklæring”. Last ned hevingserklæring her
Publisert: 19. okt 2011 11.06,
Oppdatert: 30. okt 2012 21.59