Skader på grunn av manglende vedlikehold – erstatning?
Seksjoner kan påføres skader på grunn av manglende vedlikehold enten av en annen seksjon, eller av fellesareal. Hvem er ansvarlig for slike skader?
Er det eieren av den seksjonen som påfører skaden, sameiet eller den som får skaden som må bekoste utbedringene?
Manglende vedlikehold av seksjon
Den enkelte sameier skal vedlikeholde sin seksjon forsvarlig, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Det følger av eierseksjonsloven (esl.) § 20. Sameiernes vedlikeholdsplikt knytter seg stort sett til seksjonens innvendige flater. Loven sier derimot ikke noe om hva som skjer hvis vedlikeholdet ikke blir utført, og det som en følge av dette oppstår skader, enten på fellesareal eller en annen seksjon.
Man kunne tenke seg at sameierne hadde et såkalt objektivt erstatningsansvar, altså at man ble ansvarlig for enhver skade som oppstår på grunn av manglende vedlikehold. Et slikt ansvar forutsetter imidlertid et konkret hjemmelsgrunnlag, enten i loven eller i tidligere rettsavgjørelser. Et slikt grunnlag finnes per i dag ikke.
Vi står da igjen med erstatningsansvar etter hovedreglen i norsk rett, nemlig reglen om culpa-ansvar. Det går ut på at en sameier bare blir erstatningsansvarlig dersom vedkommende selv er skyld i den vedlikeholdsmangelen som leder til skade på annen seksjon eller fellesareal.
Det innebærer at den som har vedlikeholdsplikten på en eller annen måte må ha fått en oppfordring til å forstå at dersom det nå ikke foretas vedlikehold, vil det kunne medføre skade. Sameieren må med andre ord være noe å klandre for at skaden oppstår.
Manglende vedlikehold av fellesareal
Sameiet skal etter esl. § 20 holde fellesarealene forsvarlig ved like. I praksis er det styret som har ansvaret for at dette gjøres. Hvis sameiet ikke overholder sin vedlikeholdsplikt, kan det føre til skader på en seksjon. En lekkasje i bygningens tak fører for eksempel til at parketten i seksjonen under får vannskader, og må byttes. Hvilket ansvar har sameiet for denne skaden? Dette sier loven ikke noe om.
Dersom styret var klar over lekkasjen, men har unnlatt å utbedre den, foreligger det et culpa-ansvar. Det går ut på at sameiet blir erstatningsansvarlig fordi man har handlet uaktsomt ved å ikke sørge for tilstrekkelig vedlikehold selv om man kjente til at dette var nødvendig. Styret er med andre ord noe å klandre for at skaden oppstår.
Selv om ingen er å klandre for den skaden som manglende vedlikehold av fellesareal har påført en seksjon, antas det at sameierne i fellesskap er ansvarlig for slike tap. Begrunnelsen for dette finnes i sameiets juridiske konstruksjon. Alle sameierne eier bygningen i fellesskap, og en skade som rammer bygningen er det fellesskapets ansvar å utbedre. Det samme bør gjelde også når en skade som rammer bygningen fører til skader på en seksjon.
Høyesterett har ikke fått spørsmålet til behandling foreløpig, og eierseksjonsloven gir ingen veiledning. Denne løsningen legges imidlertid til grunn i juridisk teori (Hagen, Lilleholt, Wyller: Eierseksjonsloven Kommentarutgave, Oslo 1999 s 148-150) og inntil det finnes holdepunkter for annet, legger vi til grunn at dette er en riktig løsning.
Publisert: 17. okt 2011 10.45,
Oppdatert: 22. nov 2011 13.01