Seksjonering
Hva kan seksjoneres, og hvordan skal man gå frem? Reglene finnes i eierseksjonsloven kapittel II
Hva kan seksjoneres
Til hver sameieandel skal det knyttes enerett til bruk av en bruksenhet. Bruksenheten kan bestå av en hoveddel, som skal være en klart avgrenset sammenhengende del av bygningen, med egen inngang. Bruksenheten også kan omfatte en tilleggsdel. Det kan for eksempel være en bod på loft eller i kjeller, en garasje eller en del av et uteareal.
De deler av eiendommen som ikke inngår i noen av bruksenhetene er fellesareal. Enerett til del av fellesareal kan ikke tilknyttes noen sameieandel. De deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter av eiendommen, for eksempel felles adkomstvei, skal være felles, og kan ikke tillegges noen seksjon.
Også felles garasjeanlegg og vaktmesterbolig skal være fellesareal. Sameier opprettet etter lovens ikrafttredelse har altså ikke muligheten til å pantsette vaktmesterboligen som sikkerhet for opptak av felles gjeld. Det er imidlertid ikke noe i veien for at sameierne senere kan gå sammen om å erverve en seksjon, som kan benyttes til utleie/pantsettelse.
Seksjoneringen skal omfatte alle bruksenheter, men det er ikke til hinder for at man i eiendommer som bare delvis brukes til bolig enten lar boligdelen eller den resterende del være en samleseksjon. Begrunnelsen for denne regelen er at det kan være praktisk ved opprettelsen av borettslag å la laget eie boligdelen, og ha muligheten til å selge forretningsdelen.
En planlagt bygning kan ikke seksjoneres før byggetillatelsen foreligger, og i bestående bygg kan kun ferdig utbygde enheter seksjoneres.
Krav til standard
Alle boligenheter skal ha eget kjøkken, bad og WC innenfor hoveddelen av seksjonen. Bad og WC skal være i eget eller egne rom. Dette gjelder ikke for boliger i samleseksjoner, og ikke for fritidsboliger. Utover dette er det for så vidt ikke noe krav til den tekniske standarden.
Fremgangsmåten
Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av en seksjoneringsbegjæring, men det er kommunen som har ansvaret for saksbehandlingen, og gir tillatelse til seksjonering. I Oslo er det plan- og bygningsetaten som har ansvaret. I mindre kommuner er det teknisk etat.
Begjæring til kommunen om tillatelse til seksjonering skal foregå på standardblanketter. Den fremsettes av eiendommens hjemmelshaver, og skal inneholde:
- opplysninger om eiendommens gårds- og bruksnummer, eventuelt festenummer
- de enkelte seksjoners formål
- de enkelte seksjoners sameiebrøk
- sameiets vedtekter (Alle sameier skal etter den nye loven ha vedtekter)
Tegninger og planer
Sammen med begjæringen skal det følge:
- en situasjonsplan over eiendommen plantegninger over bygningens etasjer, med bruksenhetens grenser, romformål, og forslag til seksjonsnummer.
Tilsvarende for eventuelle ubebygde deler, som hage eller parkeringsplass.
- en egenerklæring om at lovens krav til seksjonering er oppfylt.
- en liste med navn og adresse til alle leiere. Kommunen skal nemlig tilskrive alle leiere, og gjøre dem oppmerksomme på deres rett til å kjøpe seksjonen de bor i.
Det stilles ikke så strenge krav til planene og tegningene. Det er meningen at man med litt kyndighet skal kunne klare å tegne dem selv. Kommunen skal utarbeide det endelige materialet. Dette er i utgangspunktet ikke nødvendig å betale private rådgivere som for eksempel advokater, for å få en eiendom seksjonert. I mer kompliserte tilfeller vil det likevel kunne vise seg å være nødvendig.
Kommunen skal riktignok kunne ta seg betalt med opp til fem ganger rettsgebyret. I tillegg kan kommunene kreve et gebyr for målebrevskart som i visse tilfeller må utarbeides når ubebygde arealer skal legges til en seksjon. På toppen av dette kommer tinglysingsgebyret.
Kommunens godkjennelse
Kommunen skal nekte godkjennelse hvis kravene etter loven ikke er oppfylt. Kommunens vedtak om tillatelse eller nektelse av tillatelse, kan påklages som et vanlig forvaltningsvedtak.
Seksjonering kan nektes også om eiendommen senest seks måneder etter at begjæringen er innkommet omfattes av en byfornyelsesplan, eller det ligger et bygge- eller deleforbud på eiendommen. Avslag på slikt lovfestet grunnlag kan ikke påklages, fordi det vil kunne sette en stopper for samfunnsnyttige tiltak. Skal man klage, må man gjøre det på selve planen eller forbudet.
Registrering
Kommunen sørger for registrering i GAB registeret (Grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret.) Seksjoneringsbegjæringen med bilag og tillatelse sendes så over til tinglysingsembetet, som foretar den formelle opprettelsen ved tinglysning av seksjoneringsbegjæringen.
Hver seksjon får eget grunnboksblad.
Sameier med 9 eller fler seksjoner skal dessuten registreres i foretaksregisteret i Brønnøysund. Begrunnelsen for registreringsplikten er at den vil gi mer oversiktlige forhold. De som skal representere sameiet utad kan fremlegge en firmaattest, noe som i mange tilfeller kan være en fordel.
Ved å registrer vedtektene vil en kreditor, eller en som kjøper seg inn i sameiet, ikke kunne hevde seg ubundet av forpliktelser som følger av sameieforholdet, og som er fastsatt i vedtektsbestemmelsene. Registreringsplikten gjelder kun for sameier opprettet etter den nye loven, men det er foreslått en lovendring som gjør at også eldre sameier får rett til å registrere seg.
Deling og sammenslåing av seksjoner
En seksjon kan deles i to eller flere, og flere seksjoner kan slås sammen. Dette må gjøres ved tinglysing av en begjæring om reseksjonering, som må settes frem av seksjonenes eiere. En oppdeling av en seksjon, som medfører at det totale antall stemmeberettigete seksjoner øker, krever samtykke fra to tredjedeler av sameierne i sameiermøtet.
Publisert: 17. okt 2011 01.27,
Oppdatert: 17. okt 2011 14.12