Mislighold – Hva kan sameiet gjøre?
Dersom en sameier på en vesentlig måte misligholder sine forpliktelser, kan sameiet den kreve at seksjonen blir solgt.
Mislighold
Reglene om sameiets sanksjoner når en sameier misligholder sine forpliktelser finnes i § 26 om salgspålegg og § 27 om fravikelse. Dersom en sameier på en vesentlig måte misligholder sine forpliktelser, har sameiet den mulighet å kreve seksjonen solgt. Dette er en meget streng reaksjonsform, og det sier seg selv at vilkårene er strenge. Loven stiller ingen krav til hva misligholdet kan gå ut på. Det kan være husbråk, manglende betaling av felleskostnader, brudd på husordensregler eller unnlatelse av å vedlikeholde seksjonen slik at andre seksjoner skades.
Ettersom sanksjonen er såpass streng, bør man som styre alltid bestrebe seg på å først forsøke å nå frem med mildere sanksjoner. Utestående felleskostnader kan for eksempel søkes inndrevet gjennom rettslig inkasso før man gir et salgspålegg.
For å kunne dokumentere misligholdet best mulig, er det viktig at styret et flinke til å sende skriftlige klager til sameieren. Kommer saken på spissen og havner for en domstol, er det viktig å kunne dokumentere at misligholdet gjentatte ganger er tatt opp med sameieren.
Før man begjærer salgspålegg må det sendes advarsel til sameieren.
Advarsel må være skriftlig for at det skal kunne gis salgspålegg. Det er tilstrekkelig med ett advarsel. Bruk rekommandert sending.
Advarsel må inneholde konkrete og nøyaktige opplysninger om hva misligholdet består i, og om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.
Dersom misligholdet ikke opphører etter at det er gitt advarsel, kan styret beslutte å gi et salgspålegg
Salgspålegget må være skriftlig og sendes rekommandert.
I salgspålegget må det stå at dersom pålegget ikke etterfølges frivillig innen seks måneder (eventuelt mer) etter at pålegget er mottatt, kan seksjonen begjæres solgt gjennom namsmyndighetene.
Veien videre
Det er reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kap. 11 som skal benyttes så langt de passer.
- Først må man varsle etter tvfbl. § 4-18, eventuelt også § 4-19.
- Blir ikke varselet etterfulgt må man begjære tvangssalg.
- Begjæringen rettes til den lokale namsretten.
- Begjæringen rettes mot hjemmelshaver og eier.
- Namsretten foretar en foreløpig prøving.
- Namsretten forkynner begjæringen for sameieren.
- Begjæringen kan også måtte forkynnes for ektefelle og andre husstandsmedlemmer.
Dersom det ikke kommer noen innvendinger fra seksjonseier, eller innvendingene er klart grunnløse, kan begjæringen tas til følge.
Kommer det innvendinger som ikke er klart grunnløse, må behandlingen overføres til søksmåls former. Det blir med andre ord en rettssak. Vinner sameiet frem blir tvangssalg foretatt etter vanlige regler.
Det såkalte dekningsprinsippet gjelder ikke. Det innebærer at seksjonen kan selges selv om ikke alle heftelser på bedre prioritet dekkes.
Fravikelse
I helt spesielle tilfeller kan sameiet av hensyn til bomiljøet ha behov for å kvitte seg med eier eller bruker av en seksjon på en raskere måte enn ved salgspålegg. Det skjer ved såkalt fravikelse.
Det har man muligheten til dersom:
- en eier eller brukers oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen
- eier eller brukers oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere.
Kravene til når fravikelse er mulig svært strenge. Reglen er ment å komme til anvendelse på voldelige og truende personer. Dette er først og fremst husbråktilfellene, og der det foretas regelrett ramponering av eiendommen.
Begjæring om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig med at det settes frem salgspålegg etter § 26. I disse tilfellene er det ikke et vilkår at det er sendt advarsel.
Innhent råd
Både når det gjelder salgspålegg og fravikelse, bør styret rådføre seg med en advokat med kompetanse på området før prosessen igangsettes.
Publisert: 17. okt 2011 11.05,
Oppdatert: 17. okt 2011 14.09