Låneopptak i sameier
Noen ganger kan det være behov for å låne penger til større investeringer eller vedlikehold.
I utgangspunktet er et eierseksjonssameie en juridisk konstruksjon som forutsetter at seksjonssameierne innbetaler månedlig a konto det beløp i fellesutgifter som til enhver tid er nødvendig for å besørge tilstrekkelig vedlikehold av bygningen. Det er også muligheter for å bygge opp et vedlikeholdsfond, slik at man har noe å ta av hvis det skulle dukke opp uforutsette utgifter eller når det er nødvendig med store vedlikeholdsarbeider. Har man ikke penger i felleskassa, må den enkelte sameier innbetale det som må til for å få utført nødvendig vedlikehold.
Den uheldige situasjon at det beløp som kreves inn er så stort at noen av sameierne ikke makter det, og må selge seksjonen, kan da oppstå. I motsetning til borettslag, har ikke sameier noe felles eiendom å pantsette. Det følger av eierseksjonsloven § 24 at sameierne kun hefter etter sin sameiebrøk. En kreditor som ikke får dekket sitt krav, vil måtte gå på hver og en sameier, og kreve vedkommende for sin andel av felles gjeld. For å sette det litt på spissen, skulle det derfor ikke være mulig for et eierseksjonssameie å oppta lån.
I gode tider er imidlertid bankene mer villige til å låne ut penger, blant annet med det resultat at også eierseksjonssameier ytes lån. Som regel gjøres det med den sikkerhet at banken gis adgang til å betjene lånet ved belastning av sameiets felles konto.
I utgangspunktet antas det at styret har anledning til å ta opp lån uten sameiermøtets samtykke, forutsatt at man ikke har oppsparte midler, og lånet går til dekning av nødvendig vedlikehold. Ønsker man en regulering av styrets adgang til å ta opp slike lån, bør det fastsettes i vedtektene at sameiermøtets samtykke er nødvendig. Hjemmel for at styret har denne myndigheten ligger i sammenhengen mellom eierseksjonsloven §§ 40 og 23.
Styret har etter § 40 plikt til å gjennomføre nødvendig vedlikehold, og kan etter § 23 tredje ledd fordele utgiftene på sameierne i fastsatte a kontobeløp uten å legge saken frem for sameiermøtet. I tillegg kan styret treffe alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Styret kan altså treffe alle beslutninger sameiermøtet kan treffe med alminnelig flertall.
Sameiermøtet kan siden selvsagt overprøve styrets vedtak, og derfor kan det være like greit å legge særlig viktige beslutninger frem for sameiermøtet først som sist. Vi anbefaler at avgjørelsene i slike saker overlates sameiermøtet, og vil i fortsettelsen se på hvilken kompetanse sameiermøtet har.
I og med at sameiermøtet kan beslutte at det ikke skal tas opp lån til finansiering av nødvendig vedlikehold, men i stedet kreve inn et tilstrekkelig beløp fra hver enkelt sameier, må sameiermøtet også ha anledning til å beslutte at lånet skal innfris, og at samtlige sameiere må bidra med sin andel fordelt etter eierbrøken. Beslutningen kan fattes med simpelt flertall.
Sameiet vil etter vår oppfatning ikke ha anledning til å påtvinge den enkelte seksjonseier noen plikt til å refinansiere med en bestemt bank, og det kan heller ikke påtvinges noen sameier å stille sikkerhet i egen seksjon for andre sameieres forpliktelser. Dette innebærer at dersom det er snakk om å ta opp et lån der sameierne skal være solidarisk ansvarlige, krever det tilslutning fra samtlige sameiere.
Etter vår oppfatning vil ingen sameier ha krav på å få betale inn et kontantbeløp dersom økonomien i sameiet tilsier at det er nødvendig med en lånefinansiering av vedlikeholdet.
Dersom man skal ha en delt løsning, der sameiet tar opp lånet, felles midler stilles som sikkerhet, og banken kan holde hver enkelt seksjonseier ansvarlig etter eierbrøken, også dem som har betalt inn kontantbeløp, forutsetter det alminnelig flertall i sameiermøtet. De som betaler inn kontant, vil da kunne slippe å være med på å betale rentene og nedbetaling av lånet, å på den måten slippe billigere. De må imidlertid være klar over at de likevel kan bli gjort ansvarlig etter eierbrøken.
De vil altså kunne komme i den situasjon at de må dekke utgiften to ganger; først ved å betale inn sin andel av utgiften kontant, og så en gang til når banken går på sameierne individuelt fordi sameiet ikke innfrir sin gjeld. De vil riktignok sitte med et regresskrav mot de sameierne som misligholdt, men det kan vise seg å være en mager trøst.
Publisert: 17. okt 2011 10.57,
Oppdatert: 17. okt 2011 14.10