Fordeling av felles kostnader og inntekter
Regler om hvordan utgifter og inntekter i et sameie skal fordeles vi i § 23.
Alle kostnader som ikke kan knyttes til den enkelte seksjon er i utgangspunktet felleskostnader.
Hovedregel om fordeling
Hovedregelen er at felleskostnader fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken. Brøken gir uttrykk for den enkelte sameiers økonomiske interesse i eiendommen. Det er naturlig at kostnadene fordeles etter sameiernes andel av verdiene.
Loven har ikke regler om hvordan sameiebrøken skal fastsettes, men det må antas at sameiebrøken skal gi uttrykk for eierandelens verdi. I de fleste tilfeller vil verdien ha nær sammenheng med arealet, men ikke alltid. Forholdene kan variere fra sameie til sameie. Lovgiver har derfor ikke villet stille opp noen absolutte metoder for beregningen, men overlatt det til den som eier eiendommen på seksjoneringstidspunktet. Sameierbrøken bestemmes i forbindelse med seksjoneringen, og skal fremgå av oppdelingsbegjæringen.
Dersom sameiebrøken gir uttrykk for en urimelig utgiftsfordeling, for eksempel slik at to boligseksjoner av lik størrelse har forskjellig brøk, vil den kunne prøves av en domstol på vanlig måte, både etter reglen om mindretallsvern i § 32, og etter avtaleloven § 36, generalklausulen om sensur av urimelige avtaler.
Den utgiftsfordelingen som er fastsatt i de opprinnelige vedtektene å anse som en stiftelsesforutsetning. Sameierne har kjøpt seg inn i sameiet under forutsetning av at deres ansvar for fellesutgifter skal begrense seg til den andel som følger av sameiebrøken. Denne forutsetningen kan som hovedregel ikke endres uten at samtlige sameiere samtykker i det, ettersom det vil medføre en forskyvning av det økonomiske forholdet mellom sameierne. Dette følger av Høyesterettspraksis etter den gamle eierseksjonsloven av 1983. Lovgiver har ikke ønsket å fravike denne praksisen med den nye loven.
Særlige grunner taler for fordeling etter nytte eller forbruk
Et unntak finnes likevel i § 23, 1. ledd hvor det fremgår at når særlige grunner taler for det, kan man fordele en felleskostnad etter nytten for den enkelte bruksenhet, eller etter forbruk. Dette ment som en sikkerhetsventil, en snever adgang for den enkelte til å få prøvet en urimelig utgiftsfordeling for retten.
Det skal altså særlige grunner til for å anvende unntaket. Dette må ikke forstås slik at enhver utgift som sameierne har ulik nytte av, kan kreves fordelt på en annen måte. Det må dreie seg om en betydelig utgift etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter sameiebrøk. Det må også dreie seg om dekking av en utgift til et tiltak som etter sin karakter ikke kommer alle sameierne til gode. Det er også antatt at bestemmelsen først og fremst retter seg mot nye kostnadselementer. Det er ikke meningen at denne reglen skal endre den bestående fordelingen av løpende vedlikeholdsutgifter.
Fordeling etter forbruk forutsetter at den enkeltes forbruk lar seg måle, som for eksempel ved bruk av varmt vann.
Muligheter for å fastsette en annen fordeling
§ 23, 2. ledd bestemmer at dersom det skal fastsettes en annen utgiftsfordeling enn den som er nevnt hittil, krever det tilslutning fra de sameiere det gjelder. Det er altså mulig å fastsette en annen fordelingsnøkkel en lovens hovedregel tilsier, men det krever positiv tilslutning fra samtlige sameiere, ikke bare de som stiller opp på sameiermøtet.
Innbetaling av fellesutgifter
Innbetaling skjer a konto etter satser fastsatt av sameiermøtet. Det kan også kreves inn midler til oppbygging av vedlikeholdsfond.
Regress for den som har betalt for mye
Har en sameier betalt inn for mye i fellesutgifter, for eksempel dekket en regning for arbeid utført på fellesarealer, har han regressrett mot de andre sameierne. Regressansvaret antas å være proratarisk, på samme måte som sameiernes ansvar utad, se § 24.
Fordeling av inntekter
Inntekter sameiet har, for eksempel ved utleie av fellesarealer, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken.
Publisert: 17. okt 2011 11.00,
Oppdatert: 17. okt 2011 14.09