Bruk av seksjon og fellesareal, ordensregler
Hvilken rett har seksjonseieren til å bruke seksjonen og fellesarealene, og sameiets rett til å lege ordensregler.
Regler om hvilken rett seksjonseieren har til å bruke seksjonen og fellesarealene, og om sameiets rett til å lege ordensregler, fremgår av eierseksjonsloven § 19. Her finner vi blant annet reglene om dyrehold.
Bruk av seksjonen
Hver seksjonseier har enerett til å bruke sin seksjon. I tillegg kan man benytte seg av fellesarealene til det de vanligvis brukes til. Loven sier uttrykkelig at bruken av fellesarealene kan endre seg med tiden og etter forholdene. En gangvei kan bli en kjørevei eller omvendt, et område for tørking av klær kan gjøres om til lekeplass eller lignende.
En seksjonseier må verken bruke seksjonen eller fellesarealene på en måte som er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for de andre sameierne. De naborettslige prinsipper, som for så vidt har gjeldt også tidligere, er nå lovfestet.
Endring av bruken av seksjonen fra næringsformål til boligformål eller omvendt, kan ikke skje uten reseksjonering. Det innebærer at eieren av seksjonen må ha sameiermøtets samtykke med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, for å søke om endring av seksjonens formål.
Det kan også vedtektsfestes nærmere bestemmelser om hva næringsseksjoner skal kunne brukes til. Det kan vedtas at det for eksempel kun skal drives kontordrift, eller kun bakeri i næringsseksjonene i gården, og ikke nattklubb eller pub. Vedtaket om retningslinjene må fattes av de sameiere som berøres av bruken. Dette inkluderer eieren av seksjonen. Man kan altså ikke som seksjonseier få et slikt forbud tredd nedover hodet.
En vedtatt begrensning er å anse som en heftelse på seksjonen, som kan tinglyses. Vedtektene kan også registreres i Foretaksregisteret. I begge tilfeller får begrensningen rettsvern mot senere erververe.
Enerett til bruk av fellesareal
Sameiere kan gis enerett til bruk av fellesarealene, for eksempel som parkeringsplass. Regler om dette gis i vedtektene. Det legges opp til at man skal unngå usikkerhet rundt fordelingen av knapphetsgoder. Vedtektene kan endres med to tredjedels flertall, og eneretten kan da bortfalle. Deler av fellesarealet som er nødvendig til bruk for andre sameiere, kan det ikke gis enerett til. Skal bruksretten være varig bør den heller utgjøre en tilleggsdel til seksjonen (se § 6).
Ordensregler, særlig dyrehold
Sameiet har rett til å fastsette vanlige ordensregler. Disse kan inneholde bestemmelser som gjelder bruk både av seksjoner og fellesareal, men reglementet må ikke være så strengt at det kommer i strid med sameiernes eksklusive rett til vanlig bruk av seksjonen.
Av særlig betydning for mange vil være regler om dyrehold. Loven bestemmer i § 19, 6. ledd at selv om sameiet har bestemt at dyrehold ikke skal være tillatt, kan det holdes dyr dersom gode grunner taler for det. At en blind trenger førerhund er åpenbart en god nok grunn. Men det er meningen at bestemmelsen skal rekke lenger en dette. Også sosiale og velferdsmessige forhold som enslighet eller funksjonshemning, kan gi grunnlag for dyrehold. Forutsetningen er at dyreholdet ikke medfører ulempe for andre beboere, for eksempel i form av støy eller allergi.
Publisert: 17. okt 2011 10.26,
Oppdatert: 17. okt 2011 14.11