Sikring av kjøpsprosessen

Eiendom i utlandet

Når vi blir spurt til råds har klienten vanligvis allerede betalt depositum, og akseptert hovedlinjer i kontrakten.

Det kan da være vanskelig rent praktisk å få gjort sentrale endringer i det som allerede inngår i avtaledokumentene. Dess før advokat blir trukket inn, dess enklere er det å få prosessen på riktig spor.

Kontrakten

Er kontrakten balansert og rimelig?

Vi ser dessverre ofte standard kontrakter som brukes av selgere som uballanserte og i favør av selger. Et eksempel: Ved kjøp av flere leiligheter i Spania, innehadde den standard kontrakt som selger hadde avtalt og som var benyttet som en del av kjøpet en bestemmelse om at det skulle være den advokat som hadde bistått selger som skulle være voldgiftsdommer hvis det ble en tvist.

Overskjøtingen

Vanligvis inngås det først en såkalt privat kontrakt som inneholder de mer detaljerte vilkårene som forskudd, om det skal følge med noen møbler osv.
Så følger selve overskjøtingen. I utlandet benyttes ofte såkalt ”Notar” ved den formelle overskjøtingen, og ikke en offentlig instans som Kartverket, som vi er vant med her Norge. En Notar er en advokat med visse offentlige fullmakter. Det er et populært verv i mange områder da det ofte kan være en meget gunstig økonomisk stilling.
Overskjøtingen hos Notaren skjer ved oppmøte, og hvis en ikke snakker det lokale språket og har en viss forståelse av hva som skal skje hos Notaren, bør en absolutt ha advokatbistand.

Praktisk alternativ

Et praktisk alternativ kan være å utstede en fullmakt til en lokal advokat som representer enten selger eller kjøper i møtet hos Notaren. Vi har samarbeidende advokater i de land hvor nordmenn vanligvis erverver eiendom.
I Spania er det et vilkår at utlendinger søker og får tildelt et såkalt NIE nummer (et personlig identifikasjonsnummer til bruk i eiendoms- og skatterelaterte forhold) før overskjøting kan skje. NIE nummeret utstedes av enkelte lokale politistasjoner. Inntil sommeren 2011 kunne en få NIE nummer gjennom fullmakt til kontakter i Spania, men det er (for tiden) ikke lenger mulig. En må møte opp personlig på en politistasjon som har myndighet til å utstede NIE numre.

8 Et alternativ er å søke gjennom den spanske ambassaden. Ambassaden må imidlertid sende søknaden til Madrid, så en må beregne noen ukers behandlingstid.
Et godt råd er således alltid å sette i gang denne prosessen så snart som mulig etter at det er klart at det kan bli behov for NIE nummer.

Bankgaranti ved nybygg

Ved erverv av nybygg vil det vanligvis være avtalt at deler av kjøpesummen skal betales før overtakelse. I den sammenheng er det viktig å sikre de innbetalte forskuddene for det tilfelle at entreprenøren skulle gå konkurs eller av andre grunner ikke fullfører byggeprosjektet. Vi har sett tilfelle hvor entreprenører har kommet i økonomiske vanskeligheter, og bedt om øket salgssum under trussel av at hvis kravet om høyere salgssum ikke aksepteres, vil entreprenøren gå konkurs og innbetalte beløp vil være tapt.

I Spania er det lovpålagt for entreprenører å stille garanti for innbetalt andel av kjøpesum ved nybygg, men her syndes det en god del - selv hos såkalte store og seriøse aktører. Garantien skal foreligge ved kontraktsinngåelse, og skal dekke innbetalte beløp pluss renter. Utformingen av ordlyden i garantien er selvsagt viktig, og det kan være hensiktsmessig å be om et utkast på forhånd slik at en kyndig medhjelper kan sjekke at garantiteksten er tilfredsstillende. Det er også viktig å påse at institusjonen som har utstedt garantien er berettiget til dette.

Mini Due Diligence

I en såkalt ”Due diligence”, dvs. en gjennomgang av de juridiske og økonomisk forholdene vedrørende eiendommen, vil en potensiell kjøper få avklart om hva en kan forvente seg av eiendommen. Undersøkelsen bør fremskaffe og vurdere bl.a. følgende dokumenter/forhold:

Tinglysningsattest
Reguleringsplan
Ferdigattest/bostedsattest
Om lokale avgifter som søppel og kommunal eiendomsavgift (IBI) er betalt. Dette opplyses vanligvis fra det lokale rådehuset. Noen steder gis opplysning på dagen pr telefon, noen kommuner gir kun skriftlig attest etter en viss saksbehandlingstid
Sameeiavgifter
Gis attest fra sameiet

Underdeklarering (lavere pris på skjøtet enn det som betales til selger)
Det var tidligere svært vanlig med såkalt underdeklarering. Bakgrunnen var at utgangsverdien for selger ble lavere med dertil lavere gevinstbeskatningsgrunnlag, og sparte overføringsavgifter for kjøper. I Spania vil overføringsavgiften vanligvis utgjøre 7-8 % mens gevinstbeskatningen vanligvis er 19 %. En underdeklarering vil således straffe seg for kjøper i form av høyere gevinstbeskatning ved et senere salg sammenlignet med å oppgi korrekt kjøpesum. Det har hendt at selger nekter å selge hvis hele kjøpesummen skal oppgis til myndighetene, men da er det selvfølgelig mulig å finne en annen eiendom.

Det tillegges at underdeklaring er straffbart, og kan utløse både straff og tilleggsskatt.

Overskjøtingen

Overskjøtingen skjer som nevnt ovenfor fysisk hos Notar med personlig oppmøte. Dette i motsetning til i Norge hvor dokumentene sendes inn til Kartverket og en megler holder på pengene til skjøtet og eventuelle obligasjoner er tinglyst.
I utlandet håndterer ikke megler pengene, det er det Notar som gjør. Prinsippet om ytelse mot ytelse benyttes slik at alt foregår hos Notaren. Skjøte utstedes til kjøper og kjøper får kjøpesummen fra selger hos Notar. Det er også vanlig at megler sikrer seg sin kommisjon i møtet.

I flere land holdes det tilbake en del av kjøpesummen hvor det er selgere bosatt i utlandet til sikkerhet for eventuelle skattekrav fra det offentlige. Etter at eventuell skatt er betalt, kan det tilbakeholdte beløpet kreves utbetalt til selger. Det kan være hensiktsmessig å ordne opp i gamle skattekrav som kan dukke opp, hvis det ikke er gjort under eiertiden. I Spania holdes 3 % av kjøpesummen tilbake inntil det kan dokumenteres at det er foretatt skatteoppgjør.

Skjøtet dukker opp en tid etterpå etter at det er registrert i eiendomsregisteret.

Apostille

Apostille er en bekreftelse på at den myndighet som har bekreftet en underskrift er rett myndighet til å bekrefte underskriften. Dette er særlig praktisk ved utstedelse av fullmakter som skal benyttes i utlandet. Den som skal utferdige fullmakten går da først til den lokale tingretten i egenskap av Notarius Publicus og undertegner dokumentet i påsyn av en ansatt i tingretten som bekrefter underskriften. Pass medbringes.

Deretter fremlegges fullmakten for ansatt hos en Fylkesmann som påfører det såkalte Apostillestempelet og undertegner. Stemplet ser slik ut: