Advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund
Utbyggerne vant ikke frem med sitt krav om fortetting på en stor villatomt på Frøen i Oslo. Selv om småhusplanen i Oslo åpner for fortetting, kom retten til at reguleringsplanen må vike for et tinglyst byggeforbud. I den aktuelle klausulen stod det blant annet at «tomten maa kun bebygges med en villa…»
Det tinglyste byggeforbudet på eiendommen på Oslo vest var fra 1916 eller 1917. Det er altså snakk om en svært gammel negativ servitutt som legger begrensninger på hva og hvor mye som kan bygges på tomten.
Hvorvidt negative servitutter (typisk villaklausuler eller byggeforbud) står seg mot senere vedtatte reguleringsplaner har vært stridstema i en rekke rettssaker opp gjennom årene. Et tinglyst byggeforbud vil gjerne bli påheftet en eiendom der denne skilles ut fra en annen eiendom. Eier av det opprinnelige gårds- og bruksnummeret legger altså begrensninger på hvordan den utskilte tomten kan utvikles i fremtiden. De såkalte «villaklausulene» begrenser typisk senere utvikling til å gjelde villamessig bebyggelse, og tvistene oppstår der senere vedtatte reguleringsplaner åpner opp for en tettere bebyggelse enn det villaklausulene legger opp til. Det store spørsmålet er om reguleringsplanen eller villaklausulen skal ha forrang.
Før 2008 var den generelle oppfatningen at slike negative servitutter ville falle bort i den grad disse var uforenelige med nyere reguleringsplaner. Dette var blant annet slått fast i «Gjensidige-dommen» (Rt. 1995 side 904). Her kom Høyesterett til at negative klausuler som hindrer utbygging i tråd med en reguleringsplan falt bort, uten at rettighetshaverne fikk krav på erstatning.
I 2008 kom imidlertid Høyesterett til et motsatt resultat i Rt. 2008 side 362, populært kalt «Naturbetong 1». Retten kom til at føringene i Gjensidige-dommen ikke kunne opprettholdes. I den konkrete saken var utbygging i samsvar med gjeldende reguleringsplan i strid med en negativ servitutt som var tinglyst på eiendommen. Byggeforbudet på eiendommen stod seg overfor reguleringsplanen.
Samtidig presiserte Høyesterett at negative servitutter kan bortfalle som følge av en nyere reguleringsplan dersom det for eksempel er direkte motstrid mellom formålet til den tinglyste klausulen og formålet til reguleringsplanen eller hvis etterlevelse av servitutten vil føre til «meningsløs ikke-bruk» eller ha «utilsiktede følger».
Den gjeldende oppfatningen etter 2008-dommen er likevel at reguleringsplaner normalt må vike for negative servitutter, og at det må konkrete holdepunkter til dersom reguleringsplanen skal gå foran.
Hvorfor er den nye lagmannsrettsdommen interessant?
Den nye lagmannsrettsdommen, som ble avsagt 30. januar i år er stort sett i tråd med gjeldende oppfatning og føringene som ble lagt i Høyesterettsdommen fra 2008. Det som imidlertid er interessant med denne dommen er at den ikke dreier seg om en hvilken som helst reguleringsplan.
Småhusplanen i Oslo er den kanskje viktigste reguleringsplanen i hovedstaden, og en plan som nettopp skal gir store muligheter for fortetning i småhusområdene i Oslo. Samtidig blir dommen avsagt i en tid der behovet for flere boliger i hovedstaden er stort, og der boligprisene blant annet har steget kraftig fordi det ikke bygges nok boliger.
Lagmannsretten kom likevel til at den aktuelle servitutten ikke var bortfalt som følge av at småhusplanen ble vedtatt og gjort gjeldende for blant annet Frøen-området. Etter en samlet vurdering kom retten til at vilkårene for bortfall av servitutter som ble oppstilt i Høyesterettsdommen fra 2008 ikke var oppfylt. Retten uttaler blant annet at:
«Småhusplanen er generell og ikke særlig utformet med tanke på forholdene i dette området. Det forhold at dele- og byggeforbudet etter servitutten i gitte tilfeller vil hindre en utbygging som er eller vil bli godkjent etter gjeldende reguleringsplan, kan ikke i seg selv medføre at servitutten anses opphørt.»
Videre uttaler retten at:
«Etter lagmannsrettens vurdering er det heller ikke grunnlag for å konstatere at opprettholdelse av servitutten fører til meningsløs ikke-bruk eller har utilsiktede følger i dette tilfellet. Hensikten med servitutten er nettopp å hindre fortetting for å bevare områdets opprinnelige karakter og særpreg. Selv om bygningsmyndighetene eventuelt skulle gi tillatelse til å oppføre et nytt bygg på stedet, kan det å hindre utbyggingen på den andre siden ikke anses meningsløst i bevaringssammenheng.»
Lagmannsretten finner heller ikke at andre særlige forhold tilsier at villaklausulen må vike for småhusplanen.
Retten vurderer også om klausulen kan ha bortfalt som følge av den generelle samfunnsmessige utviklingen i området. Heller ikke et slikt argument vinner utbyggerne frem med. Retten mener nemlig at området er godt bevart som villabebyggelse, og at området i tillegg representerer særlige kultur- og arkitekturhistoriske verdier som det er av samfunnsmessig betydning å ta vare på. At det har skjedd noen få utbygginger i området, har ikke vesentlig eller markant endret strøkets karakter.
Dommen er fortsatt ikke rettskraftig. Dersom den blir anket inn for Høyesterett virker det sannsynlig at den vil slippe inn. Siste ord i denne saken der dermed kanskje ikke sagt.
Saken viser uansett at det er viktig for alle, og særlig utbyggere, som planlegger å kjøpe villaeiendommer i Oslo å sjekke eventuelle tinglyste negative servitutter i grunnboken. En villaklausul kan gjøre at naboer kan hindre planlagt utbygging av en tomt, til tross for at reguleringsplanen åpner for slik utbygging.
Artikkelen er skrevet av advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund